Beleihungswert
Auch: Beleihungswertermittlung · Bankwert
Der Beleihungswert ist der von der finanzierenden Bank geschätzte, nachhaltig erzielbare Wert einer Immobilie, der als Sicherheit für ein Darlehen dient. Er liegt aus Vorsichtsgründen meist unter dem aktuellen Marktwert (Verkehrswert).
Ausführliche Erklärung
Der Beleihungswert unterscheidet sich bewusst vom Verkehrswert (Marktwert): Während der Verkehrswert den zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis abbildet und damit auch kurzfristige Marktschwankungen widerspiegelt, soll der Beleihungswert einen Wert darstellen, der über die gesamte Kreditlaufzeit – auch in wirtschaftlichen Abschwungphasen – realistisch Bestand hat. Er wird deshalb regelmäßig konservativer angesetzt und schwankt weniger stark mit dem aktuellen Marktgeschehen.
Für die Maklerpraxis wichtig:
- Ermittlungsverfahren: Kreditinstitute ermitteln den Beleihungswert nach standardisierten Verfahren, meist orientiert am Sachwert- oder Ertragswertverfahren, teils unter Berücksichtigung eines Abschlags gegenüber dem Marktwert (häufig 10-20 %, je nach Objektart und Bank).
- Regulatorische Bedeutung: Der Beleihungswert ist keine reine Bankinterna, sondern regulatorisch verankert – insbesondere bei Pfandbriefbanken, deren Deckungsstock nach dem Pfandbriefgesetz nur auf Basis ordnungsgemäß ermittelter Beleihungswerte gebildet werden darf.
- Auswirkung auf Finanzierbarkeit: Ein niedriger Beleihungswert im Verhältnis zum Kaufpreis bedeutet, dass der Käufer einen höheren Eigenkapitalanteil einbringen muss, um die gewünschte Finanzierungssumme zu erhalten – ein häufiger Diskussionspunkt bei überdurchschnittlich hoch bepreisten Objekten oder in Boom-Lagen.
- Unterschied zu Kaufpreis: Liegt der Kaufpreis über dem Beleihungswert (etwa in überhitzten Märkten), finanziert die Bank in der Regel nur bis zur Beleihungsgrenze bezogen auf den (niedrigeren) Beleihungswert – die Differenz zum Kaufpreis muss der Käufer zusätzlich aus Eigenkapital stemmen.
- Objektspezifische Unterschiede: Bei Kapitalanlageimmobilien wird häufig zusätzlich der Ertragswert (nachhaltig erzielbare Miete) einbezogen; bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern dominiert eher das Sachwertverfahren.
Beispiel aus der Praxis
Eine Doppelhaushälfte wird für 380.000 Euro verkauft. Die finanzierende Bank ermittelt nach eigenen, konservativen Kriterien einen Beleihungswert von nur 340.000 Euro. Bei einer Beleihungsgrenze von 80 % vergibt die Bank somit maximal 272.000 Euro als regulär beliehenes Darlehen – der Käufer muss die Differenz zum Kaufpreis (108.000 Euro) zusätzlich zu den Kaufnebenkosten aus Eigenkapital oder ergänzender Finanzierung aufbringen.
Rechtsgrundlage
- Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) – regelt detailliert Methodik und Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswerts.
- § 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG) – Anforderungen an die Beleihungswertermittlung bei Pfandbriefbanken.
- §§ 18 und 25a Kreditwesengesetz (KWG) – Anforderungen an Kreditunterlagen bzw. an eine ordnungsgemäße Geschäftsorganisation mit angemessenem Risikomanagement bei der Kreditvergabe.