Beleihungsgrenze

Banken bewerten Immobilien für Finanzierungszwecke konservativer als der Verkehrswert es vorgibt – dieser konservativ ermittelte Wert ist der Beleihungswert. Da selbst dieser Wert im Krisenfall (z. B. bei Zwangsversteigerung) nicht immer voll realisiert werden kann, vergeben Banken üblicherweise nicht 100 % des Beleihungswerts als Kredit, sondern nur einen bestimmten Anteil – die Beleihungsgrenze.

Wichtige Praxispunkte:

• Typische Bandbreiten: Für erstrangig gesicherte, „mündelsichere“ Beleihungen liegt die klassische Beleihungsgrenze bei rund 60 % des Beleihungswerts. Für die Refinanzierung über Pfandbriefe ist dieser Wert im Pfandbriefgesetz sogar gesetzlich verankert. Banken vergeben darüber hinaus häufig auch Darlehen bis 80 % oder mehr, allerdings zu ungünstigeren Konditionen und ggf. mit zusätzlichen Sicherheiten.
• Unterscheidung von der Beleihungsgrenze bei Kaufpreis vs. Beleihungswert: Die Beleihungsgrenze bezieht sich immer auf den (meist niedrigeren) Beleihungswert, nicht auf den Kaufpreis oder Marktwert – ein häufiges Missverständnis bei Käufern, die den vollen Kaufpreis mit dem Beleihungswert gleichsetzen.
• Auswirkung auf Eigenkapitalbedarf: Überschreitet der gewünschte Kreditbetrag die Beleihungsgrenze, muss der Käufer die Differenz aus Eigenkapital oder einem zusätzlichen, nachrangigen Darlehen (oft zu höheren Zinsen) aufbringen.
• Bankinterne Risikopolitik: Die konkrete Beleihungsgrenze variiert je nach Bank, Objektart (Eigennutzung vs. Kapitalanlage), Lage und Zustand der Immobilie sowie der Bonität des Kreditnehmers.

Eine Bank setzt für eine Eigentumswohnung einen Beleihungswert von 300.000 Euro an und legt ihre Beleihungsgrenze bei 80 % fest. Damit ist die Bank bereit, maximal 240.000 Euro als regulär beliehenes Darlehen zu vergeben. Benötigt der Käufer mehr, muss er den Rest aus Eigenkapital oder über eine teurere Zusatzfinanzierung decken.