Pfandbrief
Auch: Hypothekenpfandbrief
Ein Pfandbrief ist eine gedeckte Schuldverschreibung, die von spezialisierten Pfandbriefbanken ausgegeben wird, um sich Kapital für die Vergabe von Immobiliendarlehen zu beschaffen. Er ist durch einen gesetzlich vorgeschriebenen Deckungsstock aus Hypotheken bzw. Grundschulden besichert und gilt als eines der sichersten Wertpapiere am deutschen Kapitalmarkt.
Ausführliche Erklärung
Für das Verständnis der Immobilienfinanzierung ist der Pfandbrief wichtig, weil er das klassische Refinanzierungsinstrument ist, über das Banken die für Baufinanzierungen benötigten Mittel am Kapitalmarkt beschaffen – dies wirkt sich unmittelbar auf das verfügbare Zinsniveau für private Baufinanzierungen aus.
Zentrale Punkte:
- Funktionsweise: Eine Pfandbriefbank vergibt Immobiliendarlehen an Kunden und refinanziert diese, indem sie Pfandbriefe an institutionelle Anleger (Versicherungen, Fonds, andere Banken) verkauft. Die zugrunde liegenden Immobiliendarlehen (Hypotheken/Grundschulden) bilden den sogenannten Deckungsstock.
- Hohe Sicherheit: Pfandbriefe gelten als besonders sicher, da der Deckungsstock im Falle einer Insolvenz der emittierenden Bank vorrangig den Pfandbriefgläubigern zusteht (Sondervermögen, getrennt von der übrigen Insolvenzmasse). Dies führt zu einem sehr guten Rating und entsprechend niedrigen Refinanzierungskosten.
- Beleihungsgrenze im Deckungsstock: Nach dem Pfandbriefgesetz dürfen nur Darlehen bis zu 60 % des Beleihungswerts (nicht des Verkehrswerts) einer Immobilie in den Deckungsstock eines Hypothekenpfandbriefs eingebracht werden – dies erklärt, warum viele Banken bei der Kreditvergabe zwischen Beleihungswert und Marktwert unterscheiden und höhere Beleihungsausläufe teurer bepreisen.
- Zusammenhang mit Bauzinsen: Die Entwicklung der Pfandbriefrenditen am Kapitalmarkt ist ein wichtiger Frühindikator für die Entwicklung der Bauzinsen, da viele Banken ihre Konditionen an der Pfandbriefkurve orientieren.
- Andere Pfandbriefarten: Neben dem Hypothekenpfandbrief gibt es auch den Öffentlichen Pfandbrief (Deckung durch Forderungen gegen die öffentliche Hand) und den Schiffs- bzw. Flugzeugpfandbrief – für die Immobilienfinanzierung ist jedoch der Hypothekenpfandbrief der relevante Typ.
- Aufsicht: Pfandbriefbanken unterliegen einer besonderen Aufsicht durch die BaFin, die die Einhaltung der Deckungsvorschriften laufend überwacht (u. a. über einen unabhängigen Treuhänder).
Beispiel aus der Praxis
Eine Bank vergibt an einen Kunden ein Immobiliendarlehen über 300.000 Euro bei einem Beleihungswert von 500.000 Euro (Beleihungsauslauf 60 %). Da das Darlehen innerhalb der 60-%-Grenze liegt, kann es in den Deckungsstock eines Hypothekenpfandbriefs eingebracht werden, den die Bank am Kapitalmarkt zur Refinanzierung dieses und weiterer Darlehen ausgibt.
Rechtsgrundlage
- Pfandbriefgesetz (PfandBG) – Umfassende gesetzliche Regelung der Emission, Deckung und Aufsicht über Pfandbriefe.
- § 14 PfandBG – Regelt die Beleihungsgrenze von 60 % des Beleihungswerts für Darlehen im Deckungsstock von Hypothekenpfandbriefen.
- § 30 PfandBG – Sonderrechte der Pfandbriefgläubiger im Insolvenzfall der Pfandbriefbank (Vorrangstellung des Deckungsstocks).