Höchstbetragshypothek

Für Makler ist die Höchstbetragshypothek vor allem beim Lesen von Grundbuchauszügen relevant, seltener als aktives Finanzierungsinstrument – in der Praxis der Wohnimmobilienfinanzierung dominiert heute die Grundschuld, insbesondere die Sicherungsgrundschuld. Die Höchstbetragshypothek nach § 1190 BGB ist eine gesetzlich vorgesehene Variante der Hypothek, bei der nur der maximale Haftungsbetrag feststehen muss, nicht aber die genaue, aktuell valutierende Forderung. Das macht sie geeignet für Forderungen, deren Höhe schwankt oder erst künftig entsteht, etwa bei Kontokorrentkrediten, revolvierenden Betriebsmittelkrediten oder bestimmten Bürgschaftsverhältnissen.

Im Unterschied zur "normalen" Verkehrshypothek, die streng akzessorisch an eine bestimmte, bezifferte Forderung gebunden ist, lässt die Höchstbetragshypothek offen, wie hoch die tatsächliche Belastung im Einzelfall ist – begrenzt eben durch den eingetragenen Höchstbetrag. Trotzdem bleibt sie akzessorisch: Ohne bestehende Forderung (bis zur Höchstgrenze) gibt es keine wirksame Haftung des Grundstücks.

Für die Maklerpraxis wichtig:

• Bei Bestandsimmobilien mit älteren Belastungen kann eine Höchstbetragshypothek im Grundbuch auftauchen; sie muss vor Verkauf gelöscht oder valutiert nachvollzogen werden.
• Die tatsächlich noch offene Forderung ist aus dem Grundbuch allein nicht ersichtlich – eine Bankauskunft bzw. Löschungsbewilligung ist erforderlich.
• In der Bewertung eines Objekts ist stets zu klären, ob der Höchstbetrag noch in Anspruch genommen wird oder die Hypothek nur noch "leer" im Grundbuch steht.

Ein Unternehmer sichert einen schwankenden Kontokorrentkredit seiner Bank durch eine Höchstbetragshypothek über 200.000 Euro auf seinem Gewerbegrundstück ab. Die tatsächlich in Anspruch genommene Kreditsumme liegt mal bei 80.000, mal bei 150.000 Euro – das Grundstück haftet aber nie für mehr als die eingetragenen 200.000 Euro.