Darlehensvertrag
Auch: Kreditvertrag
Der Darlehensvertrag (auch Kreditvertrag genannt) ist der Vertrag, mit dem sich eine Bank oder ein sonstiger Kreditgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen bestimmten Geldbetrag zu überlassen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Darlehensnehmer, den Betrag bei Fälligkeit zurückzuzahlen und laufend Zinsen zu entrichten.
Ausführliche Erklärung
Der Darlehensvertrag ist die rechtliche Grundlage jeder Immobilienfinanzierung und regelt sämtliche Rechte und Pflichten zwischen Bank und Darlehensnehmer. Für Makler ist Grundwissen zu diesem Vertragstyp wichtig, da Käufer die Finanzierung häufig parallel zum Kaufvertrag abschließen und der Makler den zeitlichen und inhaltlichen Zusammenhang einordnen können sollte.
Wesentliche Bestandteile eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags:
- Darlehenssumme und Auszahlungsmodalitäten: Nominalbetrag, Auszahlungsbetrag, ggf. Disagio.
- Zinskonditionen: Nominalzins, Effektivzins, Zinsbindungsfrist, Art der Verzinsung (fest oder variabel).
- Tilgungsmodalitäten: Anfänglicher Tilgungssatz, Tilgungsplan, Sondertilgungsrechte.
- Sicherheiten: In der Regel Bestellung einer Grundschuld am Kaufobjekt zugunsten der finanzierenden Bank.
- Widerrufsrecht: Verbraucherdarlehensverträge nach § 495 BGB unterliegen grundsätzlich einer 14-tägigen Widerrufsfrist, bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit besonderen Belehrungspflichten.
- Vorvertragliche Informationspflichten: Seit Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17/EU) muss der Kreditgeber dem Verbraucher rechtzeitig vor Vertragsschluss ein ESIS-Merkblatt aushändigen.
- Kreditwürdigkeitsprüfung: Banken sind nach § 505a BGB verpflichtet, vor Vertragsschluss die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Bei vorzeitiger Rückzahlung während der Zinsbindung kann die Bank nach § 502 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Für den Makler ist besonders die zeitliche Abfolge relevant: In der Praxis wird der Darlehensvertrag meist erst nach dem notariellen Kaufvertrag rechtsverbindlich unterschrieben, eine Finanzierungszusage oder -bestätigung liegt jedoch idealerweise schon vor Beurkundung vor, um Verzögerungen bei Kaufpreisfälligkeit zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar unterschreibt nach Zusage der Bank einen Darlehensvertrag über 380.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung und 2 % anfänglicher Tilgung zur Finanzierung eines Reihenhauses. Zur Absicherung bestellt die Bank eine Grundschuld über 380.000 Euro auf dem Objekt. Vor Vertragsschluss erhielten die Käufer ein ESIS-Merkblatt sowie eine Kreditwürdigkeitsprüfung durch die Bank.
Rechtsgrundlage
- §§ 488 ff. BGB – Allgemeines Darlehensrecht, Grundpflichten von Darlehensgeber und -nehmer.
- §§ 491 ff. BGB – Sonderregeln für Verbraucherdarlehensverträge, insbesondere Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge (§ 491 Abs. 3 BGB).
- § 495 BGB – Widerrufsrecht des Verbrauchers.
- § 502 BGB – Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung.
- § 505a BGB – Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung.
- EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17/EU), umgesetzt durch das deutsche Zivilrecht.