Zinsbindungsfrist

Bei der klassischen Immobilienfinanzierung in Deutschland wählt der Darlehensnehmer eine Zinsbindungsfrist, in der Regel zwischen 5 und 30 Jahren, üblich sind 10, 15 und 20 Jahre. Innerhalb dieser Frist bleibt der vereinbarte Sollzins konstant, wodurch die monatliche Rate (bei Annuitätendarlehen) planbar bleibt.

Wichtige Aspekte für die Beratungspraxis:

• Längere Zinsbindung = höhere Planungssicherheit, meist etwas höherer Zinssatz. Banken verlangen für längere Zinsfestschreibungen tendenziell einen leichten Zinsaufschlag, da sie das Zinsänderungsrisiko länger tragen.
• Restschuld am Ende der Zinsbindung: Wird das Darlehen nicht vollständig getilgt (siehe Volltilgerdarlehen), muss die verbleibende Restschuld über eine Anschlussfinanzierung – entweder bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder durch Umschuldung zu einer anderen Bank – weiterfinanziert werden.
• Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: Nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständiger Darlehensauszahlung kann der Kunde das Darlehen unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dies eröffnet Spielraum für eine vorzeitige Umschuldung oder ein Forward-Darlehen.
• Forward-Darlehen: Wer sich schon vor Ablauf der Zinsbindung das aktuelle Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung sichern möchte, kann ein Forward-Darlehen abschließen (gegen Zinsaufschlag).

Für Makler ist die Zinsbindungsfrist relevant, wenn ein Käufer eine bestehende Finanzierung übernimmt (Objektübernahme mit Grundschuld) oder wenn ein Verkäufer wegen laufender Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung einkalkulieren muss.

Ein Käufer schließt ein Annuitätendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung ab. Nach zehn Jahren ist ein Teil des Darlehens noch nicht getilgt; für die verbleibende Restschuld muss er eine Anschlussfinanzierung abschließen – entweder zu den dann aktuellen Marktzinsen bei seiner Bank oder durch Umschuldung.