Anschlussfinanzierung

Da Annuitätendarlehen in Deutschland üblicherweise mit einer Zinsbindung von 5 bis 20 Jahren abgeschlossen werden, das Darlehen aber selten innerhalb dieser Zeit vollständig getilgt ist, wird nach Ablauf der Zinsbindung fast immer eine Anschlussfinanzierung notwendig. Für den Makler ist dieses Thema vor allem bei der Beratung von Bestandskunden und beim Verkauf finanzierter Immobilien relevant:

• Formen der Anschlussfinanzierung:
• Prolongation: Verlängerung des bestehenden Darlehens bei der bisherigen Bank zu neuen Konditionen, meist ohne erneute Bonitäts- oder Objektprüfung.
• Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank, die die Restschuld ablöst; erfordert erneute Grundschuldbestellung oder -abtretung sowie meist eine neue Bonitätsprüfung.
• Forward-Darlehen: Absicherung des aktuellen Zinsniveaus bis zu 5 Jahre (teils länger) im Voraus für eine erst später beginnende Anschlussfinanzierung, gegen einen Zinsaufschlag.
• Kündigungsrechte: Nach § 489 Abs. 1 BGB kann der Darlehensnehmer ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz nach Ablauf von 10 Jahren seit vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Zinsbindung. Dies eröffnet Verhandlungsspielraum für eine günstigere Anschlussfinanzierung.
• Zinsänderungsrisiko: Ändert sich das Zinsniveau zwischen Erstfinanzierung und Anschlussfinanzierung deutlich, kann sich die monatliche Rate erheblich verändern – ein Risiko, das bei niedrigen Anfangstilgungssätzen und hoher Restschuld besonders ins Gewicht fällt.
• Praxisrelevanz beim Immobilienverkauf: Verkauft ein Eigentümer während laufender Zinsbindung, muss die Restschuld vorzeitig abgelöst werden; hierfür fällt regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung an, sofern kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (z. B. bei Verkauf mit berechtigtem Interesse, § 490 Abs. 2 BGB) greift.

Nach Ablauf einer 10-jährigen Zinsbindung verbleibt bei einem Darlehensnehmer eine Restschuld von 180.000 Euro. Er vergleicht das Prolongationsangebot seiner Hausbank mit Angeboten anderer Banken und entscheidet sich für eine Umschuldung zu einem günstigeren Zinssatz – die neue Bank löst die alte Grundschuld ab bzw. lässt sie sich abtreten und finanziert die Restschuld für weitere 10 Jahre.