Forward-Darlehen

Für Makler ist das Forward-Darlehen ein wichtiges Beratungsthema bei Bestandsobjekten, deren Eigentümer eine auslaufende Zinsbindung haben, sowie bei Kaufinteressenten, die eine bestehende Finanzierung übernehmen oder neu abschließen.

Zentrale Aspekte:

• Der Zinssatz wird heute vertraglich fixiert, die Auszahlung und der eigentliche Vertragsbeginn erfolgen aber erst zu einem festgelegten künftigen Termin (meist zum Ende der aktuellen Zinsbindung).
• Für diese Vorlaufzeit verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag auf den Zinssatz – je länger der Vorlauf, desto höher der Aufschlag.
• Ziel ist die Absicherung gegen steigende Zinsen: Der Kreditnehmer „wettet" darauf, dass der aktuelle Zins günstiger ist als der zu erwartende Zins bei regulärem Ablauf der Zinsbindung.
• Nachteilig: Sinken die Zinsen bis zum Auszahlungstermin, bleibt der Kreditnehmer an den höheren vereinbarten Zins gebunden; ein Rücktritt ist meist nur gegen Zahlung einer Nichtabnahmeentschädigung möglich.
• Forward-Darlehen werden meist als Anschlussfinanzierung nach Ablauf der bisherigen Zinsbindung abgeschlossen, seltener zur erstmaligen Finanzierung.
• Für Makler relevant: Verkäufer, die ihre Immobilie noch vor Ablauf der Zinsbindung verkaufen möchten und bereits ein Forward-Darlehen abgeschlossen haben, benötigen ggf. eine vorzeitige Vertragsauflösung mit entsprechenden Kosten – ein Punkt, der frühzeitig im Verkaufsprozess zu klären ist.

Ein Eigentümer weiß, dass seine Zinsbindung in 3 Jahren ausläuft. Da er einen Zinsanstieg erwartet, schließt er heute ein Forward-Darlehen ab und sichert sich den aktuellen Zinssatz zuzüglich Forward-Aufschlag für den Anschlusszeitraum. In drei Jahren wird das neue Darlehen automatisch zu den vereinbarten Konditionen ausgezahlt.