Umschuldung
Auch: Kreditumschuldung · Darlehensablösung · Refinanzierung
Bei einer Umschuldung wird ein bestehendes Darlehen vollständig durch einen neuen Kredit abgelöst – entweder bei der bisherigen Bank oder bei einem neuen Anbieter. Ziel ist meist, günstigere Zinskonditionen zu erhalten oder die Finanzierung an eine veränderte Lebenssituation anzupassen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist das Thema Umschuldung vor allem bei Bestandsimmobilien mit laufender Finanzierung relevant – sowohl beim Verkauf (Ablösung der Restschuld) als auch bei Käufern, die eine bestehende Finanzierung optimieren wollen.
Typische Anlässe und Konstellationen:
- Zinssatzänderung am Kapitalmarkt: Sind die Marktzinsen deutlich gesunken, kann eine Umschuldung trotz möglicher Vorfälligkeitsentschädigung wirtschaftlich sinnvoll sein.
- Ende der Zinsbindung (Anschlussfinanzierung): Der häufigste Fall ist die reguläre Umschuldung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist – hier ist keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, da das Darlehen ordentlich zum vereinbarten Zeitpunkt endet.
- Vorzeitige Umschuldung während der Zinsbindung: Möchte der Kreditnehmer vor Ablauf der Zinsbindung wechseln, kann die Bank nach § 490 Abs. 2 BGB bzw. bei Verkauf der Immobilie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, da ihr entgangene Zinserträge entstehen.
- Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren: Gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Immobiliardarlehen mit fester Zinsbindung nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständiger Auszahlung mit sechsmonatiger Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden – ein wichtiger Hebel für eine kostenfreie Umschuldung.
- Verkaufsfall: Verkauft ein Eigentümer die finanzierte Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung, muss das Darlehen zwingend abgelöst werden (die Grundschuld muss zur lastenfreien Übertragung gelöscht werden), was regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung auslöst, sofern kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht greift.
- Ablaufschritte: Kündigung des Altdarlehens, Einholung eines Ablösewerts (inkl. anfallender Tageszinsen und ggf. Vorfälligkeitsentschädigung) bei der Altbank, Aufnahme des neuen Darlehens, Übertragung bzw. Neubestellung der Grundschuld, Auszahlung des neuen Darlehens direkt an die Altbank zur Ablösung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer möchte seine Immobilie verkaufen, obwohl die zehnjährige Zinsbindung seines Darlehens erst in drei Jahren endet. Er lässt sich von seiner Bank den Ablösebetrag samt Vorfälligkeitsentschädigung berechnen und begleicht diesen aus dem Verkaufserlös, wodurch die Grundschuld gelöscht und die Immobilie lastenfrei an den Käufer übertragen werden kann.
Rechtsgrundlage
- § 489 BGB – gesetzliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers, insbesondere das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
- § 500 Abs. 2 BGB – Recht des Darlehensnehmers zur vorzeitigen Rückzahlung von Verbraucherdarlehen; der daran anknüpfende Anspruch der Bank auf angemessene Vorfälligkeitsentschädigung ergibt sich aus § 502 BGB.
- § 490 Abs. 2 BGB – außerordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers bei berechtigtem Interesse (z. B. Veräußerung), gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.