Zinsbindung

Bei der klassischen Immobilienfinanzierung mit Annuitätendarlehen wählen Kreditnehmer eine Zinsbindungsdauer – üblich sind Zeiträume von 5, 10, 15, 20 oder auch 30 Jahren. Innerhalb dieser Frist bleibt der vereinbarte Sollzinssatz konstant, unabhängig davon, wie sich das allgemeine Zinsniveau am Kapitalmarkt entwickelt. Das gibt beiden Seiten Planungssicherheit: Der Kreditnehmer kennt seine Rate über die gesamte Laufzeit der Bindung, die Bank kalkuliert ihre Refinanzierung entsprechend.

Läuft die Zinsbindung aus, ohne dass das Darlehen vollständig getilgt ist, muss eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden – entweder als Prolongation bei derselben Bank oder als Umschuldung zu einem anderen Anbieter. Um sich gegen mögliche Zinssteigerungen bereits vor Ablauf abzusichern, können Kreditnehmer ein Forward-Darlehen abschließen, das die Anschlusskonditionen bereits Monate oder Jahre im Voraus festschreibt.

Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsdauer räumt das Gesetz dem Darlehensnehmer ein besonderes ordentliches Kündigungsrecht ein: Nach vollständigem Empfang des Darlehens kann er den Vertrag spätestens nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen, auch wenn eine längere Zinsbindung vereinbart wurde. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen oder erschwert werden und eröffnet Kreditnehmern bei langen Zinsbindungen (z. B. 15 oder 20 Jahre) die Möglichkeit, nach zehn Jahren vorzeitig – ohne Vorfälligkeitsentschädigung – umzuschulden.

Ein Kreditnehmer finanziert den Kauf einer Eigentumswohnung mit einem Annuitätendarlehen über 300.000 Euro und vereinbart eine Zinsbindung von 15 Jahren zu einem festen Sollzinssatz. Nach zehn Jahren – fünf Jahre vor regulärem Ende der Zinsbindung – kündigt er das Darlehen unter Einhaltung der sechsmonatigen Frist und schuldet zu einer günstigeren Anschlussfinanzierung um, da das Zinsniveau inzwischen gesunken ist.