Prolongation

Für Makler ist die Prolongation vor allem im Zusammenhang mit der Beratung von Bestandsimmobilieneigentümern relevant, deren Zinsbindung nach 10, 15 oder 20 Jahren ausläuft und die vor der Entscheidung stehen, bei ihrer bisherigen Bank zu bleiben oder zu wechseln.

Wichtige Praxispunkte:

• Ablauf: Etwa drei bis sechs Monate vor Ende der Zinsbindung unterbreitet die finanzierende Bank dem Kreditnehmer in der Regel proaktiv ein Prolongationsangebot mit neuen Konditionen (Zinssatz, neue Zinsbindungsdauer, ggf. angepasste Tilgung).
• Kein neuer Kreditvertrag im engeren Sinne: Die Prolongation ist rechtlich meist eine Vertragsänderung (Novation im weiteren Sinne) des bestehenden Darlehensvertrags, keine vollständige Neuvergabe – Grundschuld und sonstige Sicherheiten bleiben bestehen, es entstehen daher in der Regel keine neuen Notar- oder Grundbuchkosten.
• Vergleich mit dem Bankwechsel (Umschuldung): Kreditnehmer sollten das Prolongationsangebot der Hausbank stets mit Angeboten anderer Banken vergleichen. Ein Wechsel (Umschuldung) kann günstiger sein, verursacht aber zusätzliche Kosten (neue Grundschuldbestellung oder -abtretung, Notar- und Grundbuchgebühren), die in die Vergleichsrechnung einzubeziehen sind.
• Verhandlungsspielraum: Da die Bank bei einer Prolongation Wechselkosten und -aufwand des Kunden einspart, besteht in der Praxis oft Verhandlungsspielraum bei den angebotenen Konditionen – ein Hinweis, den Makler in der Anschlussfinanzierungsberatung geben können.
• Zeitpunkt der Entscheidung: Bereits bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung kann über ein Forward-Darlehen eine Anschlussfinanzierung zu heute festgelegten Konditionen gesichert werden – die Prolongation bei der bisherigen Bank ist dazu eine Alternative, die erst kurz vor Fristende final entschieden wird.
• Bedeutung beim Immobilienverkauf: Steht die Zinsbindung eines zu verkaufenden Objekts kurz vor dem Ende, kann die Prolongation (oder deren Vermeidung durch vorzeitige Ablösung über das ordentliche Kündigungsrecht) die Verkaufskalkulation des Eigentümers beeinflussen.

Die zehnjährige Zinsbindung eines Eigenheimbesitzers läuft in vier Monaten aus. Seine Bank unterbreitet ihm ein Prolongationsangebot mit einem neuen Zinssatz für weitere zehn Jahre. Der Eigentümer holt zusätzlich Vergleichsangebote anderer Banken ein und entscheidet sich, da der Unterschied gering ist und ein Bankwechsel zusätzliche Kosten verursachen würde, für die Prolongation bei seiner bisherigen Bank.