Volltilgerdarlehen

Beim klassischen Annuitätendarlehen läuft die Sollzinsbindung (häufig 10, 15 oder 20 Jahre) meist kürzer als die tatsächliche Tilgungsdauer. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung zu dann unbekannten Zinskonditionen abgeschlossen werden muss. Genau dieses Zinsänderungsrisiko eliminiert das Volltilgerdarlehen: Der anfängliche Tilgungssatz wird so hoch gewählt (oft deutlich über 3–4 %), dass die monatliche Annuität das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindung vollständig zurückführt.

Für die Beratungspraxis wichtig:

• Vorteil: Vollständige Zins- und Ratensicherheit über die gesamte Laufzeit; kein Risiko steigender Zinsen bei Anschlussfinanzierung.
• Nachteil: Deutlich höhere monatliche Rate als bei klassischer Finanzierung mit Restschuld, da die Tilgung stark beschleunigt wird. Erfordert entsprechend hohe Kapitaldienstfähigkeit.
• Banken bieten Volltilgerdarlehen häufig zu leicht reduzierten Zinssätzen an, da für sie das Ausfallrisiko am Ende der Laufzeit sinkt.
• Beliebt bei Käufern, die Planungssicherheit über Jahrzehnte wünschen und die höhere Rate finanziell tragen können (z. B. Kapitalanleger oder Selbstnutzer mit stabilem, hohem Einkommen).
• Abzugrenzen vom normalen Annuitätendarlehen mit Sondertilgungsrecht, bei dem die Volltilgung nicht automatisch, sondern nur durch zusätzliche freiwillige Sondertilgungen erreicht wird.

Ein Käufer finanziert eine Eigentumswohnung mit einem Volltilgerdarlehen über 20 Jahre Zinsbindung. Die Bank berechnet die Rate so, dass Zins und Tilgung nach 20 Jahren die gesamte Darlehenssumme abdecken. Nach Ablauf der 20 Jahre ist der Käufer schuldenfrei, ohne dass eine Anschlussfinanzierung nötig wäre.