Vollständiges Baugenehmigungsverfahren

Für Makler ist die Kenntnis der Verfahrensart wichtig, weil sie unmittelbar Dauer, Kosten und Planungssicherheit eines Bauvorhabens beeinflusst – Informationen, die bei der Beratung von Käufern von Baugrundstücken oder Bauträgerobjekten oft nachgefragt werden.

Anwendungsbereich:

Alle 16 Bundesländer kennen in ihren Landesbauordnungen ein abgestuftes System der Genehmigungsverfahren:

• Genehmigungsfreie Vorhaben (z. B. kleine Nebenanlagen) – gar kein Verfahren nötig.
• Genehmigungsfreistellungsverfahren – für einfache Wohngebäude im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, ohne förmliche Prüfung durch die Behörde (nur Anzeige).
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren – beschränkte Prüfung, meist für Wohngebäude geringerer Höhe/Nutzung (z. B. Gebäudeklassen 1–3 in vielen Bundesländern).
• Vollständiges (reguläres) Baugenehmigungsverfahren – für alle Vorhaben, die nicht unter die vorgenannten Verfahren fallen, insbesondere für Sonderbauten (z. B. Hochhäuser, Versammlungsstätten, Verkaufsstätten, Krankenhäuser, Beherbergungsbetriebe größerer Kapazität) sowie für Gebäude höherer Gebäudeklassen.

Prüfungsumfang:

Im vollständigen Verfahren prüft die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich:

• die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (§§ 29 ff. BauGB – Einfügen in die Umgebung, Übereinstimmung mit Bebauungsplan),
• die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit (Abstandsflächen, Brandschutz, Standsicherheit, Stellplätze, Barrierefreiheit),
• ggf. weitere öffentlich-rechtliche Anforderungen, die im Baugenehmigungsverfahren mit geprüft werden (z. B. Denkmalschutz-, Wasser-, Naturschutzrecht), soweit die jeweilige Landesbauordnung eine sogenannte Konzentrationswirkung vorsieht.

Ablauf und Fristen:

Nach Einreichung eines vollständigen Bauantrags mit allen erforderlichen Unterlagen (Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Standsicherheitsnachweis etc.) prüft die Behörde die Vollständigkeit und danach materiell-rechtlich. Viele Landesbauordnungen sehen gesetzliche Entscheidungsfristen vor (häufig drei Monate, in einzelnen Ländern kürzer oder länger), nach deren Ablauf teils eine Genehmigungsfiktion eintreten kann. In der Praxis dauert das vollständige Verfahren wegen Beteiligung mehrerer Fachbehörden (Denkmalschutz, Brandschutz, Naturschutz etc.) regelmäßig deutlich länger als vereinfachte Verfahren.

Praxisrelevanz: Bei Bauträgerprojekten, größeren Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Bauvorhaben oder Sonderbauten (z. B. Pflegeheime, Hotels) sollte im Vermarktungsprozess stets eingeplant werden, dass das vollständige Verfahren mehrere Monate in Anspruch nehmen kann – dies wirkt sich auf Bauzeit, Finanzierungsplanung und Übergabetermine aus.

Ein Bauträger plant ein Mehrfamilienhaus mit sieben Vollgeschossen und einer Tiefgarage. Da das Gebäude einer höheren Gebäudeklasse angehört und als Sonderbau eingestuft wird, ist ein vereinfachtes Verfahren nicht anwendbar. Der Bauantrag durchläuft daher das vollständige Baugenehmigungsverfahren, bei dem neben der Bauaufsicht auch Brandschutzdienststelle, Denkmalbehörde und die untere Wasserbehörde beteiligt werden – die Bearbeitungsdauer beträgt mehrere Monate.