Vollstreckungsunterwerfung
Auch: § 800 ZPO
Die Vollstreckungsunterwerfung ist eine notarielle Erklärung, mit der sich der Eigentümer eines Grundstücks der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Grundstück wegen einer Grundschuld unterwirft. Sie erspart der Bank im Falle eines Zahlungsverzugs den Weg über ein gerichtliches Urteil und ermöglicht die direkte Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist dies vor allem im Finanzierungskontext relevant, da praktisch jede grundschuldbesicherte Baufinanzierung eine solche Klausel enthält:
- Standardbestandteil der Grundschuldbestellung: Banken verlangen bei der notariellen Bestellung einer Grundschuld regelmäßig zwei Unterwerfungserklärungen: eine dingliche (Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück) und häufig eine persönliche (Unterwerfung des Darlehensnehmers unter die Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen).
- Vollstreckbare Urkunde: Durch die notarielle Beurkundung mit Vollstreckungsunterwerfung entsteht ein vollstreckbarer Titel nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, ohne dass die Bank zuvor klagen und ein Urteil erwirken müsste. Bei Zahlungsverzug kann die Bank direkt die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung einleiten (nach Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung durch den Notar).
- Schutz des Schuldners: Trotz der weitreichenden Wirkung bleiben dem Schuldner Einwendungsmöglichkeiten, etwa die Vollstreckungsgegenklage (§ 767 ZPO), wenn die materielle Forderung nicht (mehr) besteht.
- Bedeutung beim Immobilienverkauf: Beim Verkauf einer noch belasteten Immobilie muss die Grundschuld gelöscht oder auf den Käufer übertragen werden. Die vollstreckbare Ausfertigung sollte im Zuge der Löschung an die Bank zurückgegeben bzw. für ungültig erklärt werden, damit keine "schlafende" Vollstreckungsmöglichkeit fortbesteht.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer finanziert seinen Immobilienerwerb über eine Bank, die eine Grundschuld über 300.000 Euro eintragen lässt. Im Rahmen der notariellen Grundschuldbestellung unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung nach § 800 ZPO. Gerät er später mit den Raten in Verzug, kann die Bank ohne vorheriges Gerichtsverfahren die Zwangsversteigerung einleiten.
Rechtsgrundlage
- § 800 ZPO – Zulässigkeit der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung bei dinglichen Rechten.
- § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO – Vollstreckbarkeit notarieller Urkunden mit Unterwerfungserklärung.
- § 1191 BGB – Grundschuld als zugrunde liegendes dingliches Sicherungsrecht.