Grundschuldbestellung
Auch: Grundschuldbestellungsurkunde · Bestellung einer Grundschuld
Die Grundschuldbestellung ist der notarielle Akt, mit dem ein Eigentümer sein Grundstück zugunsten einer finanzierenden Bank mit einer Grundschuld belastet. Sie ist bei praktisch jedem fremdfinanzierten Immobilienkauf ein zentraler Schritt zwischen Kaufvertrag und Auszahlung des Darlehens.
Ausführliche Erklärung
Die Grundschuldbestellung erfolgt durch notarielle Beurkundung (Einigung nach § 873 BGB und Eintragung im Grundbuch). In der Praxis wird sie meist gleich im Anschluss an den Kaufvertrag oder in einer separaten Urkunde vom finanzierenden Kreditinstitut in Auftrag gegeben. Die Bestellungsurkunde enthält typischerweise:
- Grundschuldbetrag (oft leicht über der Darlehenssumme, um auch Zinsen und Kosten abzusichern),
- Grundschuldzinsen (ein separat vereinbarter, meist hoher nomineller Zinssatz, der im Sicherungsfall auch Verzugszinsen abdeckt – nicht zu verwechseln mit dem Darlehenszins),
- Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück und in das persönliche Vermögen des Schuldners (§ 800 ZPO, § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO),
- Vollstreckungsunterwerfung wegen der persönlichen Haftung, sofern der Käufer zusätzlich ein abstraktes Schuldversprechen abgibt.
Für den Ablauf eines finanzierten Immobilienkaufs ist die Grundschuldbestellung ein kritischer Meilenstein: Erst wenn die Grundschuld eingetragen ist bzw. dem Notar eine Rangbescheinigung/Eintragungsnachricht vorliegt und die sonstigen Auszahlungsvoraussetzungen (z. B. Auflassungsvormerkung) erfüllt sind, gibt die Bank das Darlehen zur Auszahlung frei. Da die Eintragung im Grundbuch Wochen dauern kann, wird in der Praxis häufig mit einer Rangbescheinigung des Notars gearbeitet: Der Notar bestätigt der Bank, dass die Grundschuld in der vereinbarten Rangstelle eingetragen werden wird, sodass die Auszahlung nicht auf die tatsächliche Grundbucheintragung warten muss.
Für Makler wichtig: Verzögerungen bei der Grundschuldbestellung (z. B. wegen ausstehender Löschung einer Altlast des Verkäufers) sind eine der häufigsten Ursachen für verspätete Kaufpreiszahlungen und sollten frühzeitig mit allen Beteiligten abgestimmt werden.
Beispiel aus der Praxis
Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags beauftragt die finanzierende Bank den Notar mit der Bestellung einer Grundschuld über 280.000 Euro. Der Notar beurkundet die Bestellungsurkunde, meldet sie zur Eintragung beim Grundbuchamt an und stellt der Bank eine Rangbescheinigung aus – erst danach zahlt die Bank das Darlehen an den Verkäufer aus.
Rechtsgrundlage
- § 1191 BGB – Definiert die Grundschuld als Grundpfandrecht.
- § 873 BGB – Einigung und Eintragung als Voraussetzung für die dingliche Belastung.
- § 29 GBO – Formvorschriften für die Eintragungsunterlagen.
- § 800 ZPO – Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung.