Sicherungsgrundschuld
Auch: Sicherungsgrundpfandrecht
Eine Sicherungsgrundschuld ist eine Grundschuld, die speziell zur Absicherung eines bestimmten Darlehens bestellt wird. Anders als die Grundschuld selbst, die abstrakt und vom Darlehen losgelöst besteht, wird ihre Zweckbindung an den konkreten Kredit durch eine separate Sicherungszweckerklärung zwischen Bank und Kreditnehmer festgelegt.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Sicherungsgrundschuld der praktisch relevanteste Fall der Grundschuldbestellung, da nahezu jede Immobilienfinanzierung in Deutschland über eine Sicherungsgrundschuld statt einer Hypothek abgesichert wird.
Wichtige Punkte:
- Nicht-Akzessorietät der Grundschuld: Die Grundschuld selbst ist als abstraktes Grundpfandrecht nicht an eine bestimmte Forderung gebunden (§ 1191, § 1192 BGB) – sie besteht rechtlich unabhängig davon, ob und in welcher Höhe ein Darlehen tatsächlich valutiert ist. Diese Flexibilität ist einer der Hauptgründe, warum Banken die Grundschuld der Hypothek vorziehen: Sie kann auch nach Rückzahlung eines Darlehens bestehen bleiben und für eine neue Finanzierung wiederverwendet werden.
- Sicherungszweckerklärung als Bindeglied: Damit die abstrakte Grundschuld dennoch konkret der Absicherung eines bestimmten Darlehens dient, schließen Bank und Kreditnehmer parallel zur notariellen Grundschuldbestellung eine Sicherungszweckerklärung (auch Sicherungsabrede oder Sicherungsvertrag genannt). Darin wird geregelt, für welche Forderungen die Grundschuld haftet und unter welchen Voraussetzungen die Bank aus der Grundschuld vollstrecken darf.
- Praxisrelevanz beim Immobilienverkauf: Wird eine Immobilie verkauft, deren Grundschuld noch eingetragen ist, muss die Bank nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens eine Löschungsbewilligung erteilen. Bis dahin bleibt die Sicherungsgrundschuld im Grundbuch bestehen, auch wenn das ursprüngliche Darlehen längst getilgt ist.
- Weiterverwendung: Da die Grundschuld unabhängig von der Forderung fortbesteht, kann sie theoretisch für eine neue Finanzierung bei derselben Bank wiederverwendet werden, sofern eine neue Sicherungszweckerklärung abgeschlossen wird – dies spart dem Kreditnehmer Notar- und Grundbuchkosten für eine erneute Eintragung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer nimmt bei seiner Bank ein Darlehen über 400.000 Euro auf. Zur Absicherung wird eine Grundschuld über 400.000 Euro im Grundbuch eingetragen (Sicherungsgrundschuld). Parallel unterschreibt der Käufer eine Sicherungszweckerklärung, in der festgelegt ist, dass die Grundschuld ausschließlich der Absicherung dieses konkreten Darlehens dient und die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls daraus vollstrecken darf.
Rechtsgrundlage
- § 1191 BGB – Definition der Grundschuld als abstraktes, nicht-akzessorisches Grundpfandrecht.
- § 1192 BGB – Anwendung hypothekenrechtlicher Vorschriften auf die Grundschuld, soweit nichts anderes bestimmt ist.
- Die konkrete Zweckbindung ergibt sich nicht aus dem Gesetz, sondern aus der vertraglichen Sicherungszweckerklärung zwischen Bank und Kreditnehmer.