Akzessorietät
Auch: Akzessorisches Sicherungsrecht · Akzessorische Sicherheit
Akzessorietät bedeutet, dass ein Sicherungsrecht (z. B. eine Hypothek) untrennbar an eine bestimmte Forderung gekoppelt ist: Besteht die Forderung nicht mehr oder wird sie geringer, verändert sich auch das Sicherungsrecht entsprechend. Sie ist das rechtliche Gegenstück zur nicht-akzessorischen, also von der Forderung losgelösten Sicherheit.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Akzessorietät vor allem im Kontext der beiden zentralen Grundpfandrechte relevant, weil sie den entscheidenden Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld erklärt:
- Hypothek (§§ 1113 ff. BGB): ist streng akzessorisch. Sie kann nur bestehen, soweit auch die gesicherte Forderung besteht. Wird das Darlehen vollständig zurückgezahlt, erlischt die Hypothek automatisch bzw. wandelt sich in eine Eigentümergrundschuld um (§ 1163 BGB). Dies macht die Hypothek in der Praxis unpraktisch für revolvierende Finanzierungen, weshalb sie heute kaum noch neu bestellt wird.
- Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB): ist nicht akzessorisch (abstrakt). Sie besteht unabhängig vom Fortbestand einer konkreten Forderung. Die Verknüpfung zur Darlehensforderung erfolgt nur schuldrechtlich über eine separate Sicherungszweckerklärung zwischen Bank und Darlehensnehmer. Das erlaubt es Banken, eine einmal bestellte Grundschuld bei Umschuldung, Anschlussfinanzierung oder Bankwechsel flexibel weiterzunutzen oder abzutreten, ohne eine neue Grundbucheintragung vornehmen zu müssen.
Auch andere Sicherheiten sind akzessorisch, etwa die Bürgschaft (§ 765 BGB) oder das Pfandrecht (§§ 1204 ff. BGB): Ihr Bestand folgt strikt der gesicherten Hauptforderung (§ 401 BGB regelt z. B., dass mit der Abtretung einer Forderung akzessorische Sicherheiten automatisch mit übergehen).
Praxisrelevanz für den Makler: Beim Immobilienverkauf mit bestehender Grundschuldbelastung ist zu erklären, dass die im Grundbuch eingetragene Grundschuld nicht automatisch mit der Darlehensrückzahlung erlischt – sie muss aktiv gelöscht oder auf eine neue Finanzierung übertragen werden, weil sie eben gerade nicht akzessorisch ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer übernimmt eine Immobilie mit eingetragener Grundschuld über 200.000 Euro. Obwohl das ursprüngliche Darlehen längst vollständig getilgt ist, bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen, bis der Eigentümer aktiv eine Löschungsbewilligung der Bank einholt und beim Grundbuchamt einreicht – Folge der fehlenden Akzessorietät der Grundschuld.
Rechtsgrundlage
- § 1113 ff. BGB – Hypothek als akzessorisches Sicherungsrecht, gebunden an die gesicherte Forderung.
- § 1153 BGB – Übergang der Hypothek mit der Forderung bei Abtretung (Ausdruck der Akzessorietät).
- § 401 BGB – akzessorische Sicherheiten gehen bei Forderungsabtretung automatisch mit über.
- §§ 1191 ff. BGB – Grundschuld als nicht-akzessorisches Gegenmodell.