Beleihungswertermittlung
Auch: Ermittlung des Beleihungswerts
Die Beleihungswertermittlung ist das Verfahren, mit dem eine Bank oder ein beauftragter Gutachter den Beleihungswert einer Immobilie feststellt – also den konservativ geschätzten, langfristig belastbaren Wert, der als Kreditsicherheit dient.
Ausführliche Erklärung
Anders als bei einer freien Marktwertschätzung folgt die Beleihungswertermittlung bei regulierten Kreditinstituten (insbesondere Pfandbriefbanken) einem gesetzlich vorgegebenen Rahmen, der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Ziel ist es, einen Wert zu ermitteln, der über die gesamte Kreditlaufzeit – auch unter ungünstigen Marktbedingungen – Bestand hat, und nicht kurzfristige Marktschwankungen abbildet wie ein reines Verkehrswertgutachten.
Praxisrelevante Punkte:
- Verfahren: Je nach Objektart kommt das Sachwertverfahren (insbesondere bei selbstgenutzten Ein-/Zweifamilienhäusern), das Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten und Renditeobjekten) oder eine Kombination beider zur Anwendung.
- Wer ermittelt: Bei größeren Finanzierungssummen und Pfandbriefbanken sind unabhängige, oft bankintern zertifizierte Gutachter mit spezieller Sachkunde eingebunden. Bei kleineren, standardisierten Wohnimmobilienfinanzierungen nutzen viele Banken automatisierte, statistikbasierte Bewertungsverfahren (AVM – Automated Valuation Model) auf Basis von Vergleichsdaten.
- Vor-Ort-Besichtigung: Bei höheren Beleihungsausläufen oder komplexen Objekten ist häufig eine Objektbesichtigung durch einen Gutachter vorgeschrieben; bei Standardfällen kann auf Basis von Unterlagen (Grundriss, Baubeschreibung, Fotos) bewertet werden.
- Bedeutung für den Makler: Ein realistisches Einschätzen des voraussichtlichen Beleihungswerts hilft Maklern, Käufern frühzeitig zu vermitteln, ob und in welchem Umfang Eigenkapital zusätzlich zum avisierten Kaufpreis benötigt wird – besonders bei Objekten mit Sanierungsstau oder in Lagen mit starken Preissteigerungen, wo Kaufpreis und Beleihungswert deutlich auseinanderfallen können.
Beispiel aus der Praxis
Für die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses beauftragt die finanzierende Bank einen Sachverständigen mit der Beleihungswertermittlung. Dieser besichtigt das Objekt, prüft Mietverträge und nachhaltig erzielbare Erträge und ermittelt nach dem Ertragswertverfahren gemäß BelWertV einen Beleihungswert, der rund 15 % unter dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis liegt.
Rechtsgrundlage
- Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) – zentrale Rechtsgrundlage mit detaillierten Vorgaben zu Verfahren, Bewertungsgrundsätzen und Dokumentation.
- § 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG) – verpflichtet Pfandbriefbanken zur ordnungsgemäßen Beleihungswertermittlung nach der BelWertV.