Beleihungswertermittlungsverordnung

Die BelWertV konkretisiert die Anforderungen des Pfandbriefgesetzes (§ 16 PfandBG) an eine ordnungsgemäße Beleihungswertermittlung. Sie richtet sich in erster Linie an Pfandbriefbanken, entfaltet aber auch für andere Kreditinstitute faktisch Orientierungswirkung, da eine belastbare, nachvollziehbare Wertermittlung Grundvoraussetzung einer soliden Kreditvergabe ist.

Kernpunkte der Verordnung, die für Makler von Interesse sein können:

• Grundsatz der Nachhaltigkeit: Der Beleihungswert darf nicht auf kurzfristigen, spekulativen Marktentwicklungen basieren, sondern muss den langfristig, über die gesamte Kreditlaufzeit realistisch erzielbaren Wert widerspiegeln – ein bewusster Kontrast zum tagesaktuellen Verkehrswert.
• Zulässige Verfahren: Die BelWertV benennt insbesondere das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren als anerkannte Bewertungsmethoden, abhängig von der Objektart.
• Qualifikationsanforderungen an Gutachter: Die Verordnung stellt Anforderungen an die fachliche Eignung und Unabhängigkeit der mit der Wertermittlung betrauten Personen.
• Dokumentationspflichten: Die Wertermittlung muss nachvollziehbar dokumentiert und regelmäßig überprüft bzw. bei wesentlichen Änderungen (z. B. Marktverwerfungen, baulichen Veränderungen) aktualisiert werden.
• Praxisrelevanz für den Makler: Kenntnis der BelWertV-Grundsätze hilft, Kunden zu erklären, warum der von der Bank angesetzte Beleihungswert oft unter dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis liegt, und warum dies bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden muss.

Eine Pfandbriefbank finanziert den Kauf eines Bürogebäudes. Bei der Ermittlung des Beleihungswerts nach den Vorgaben der BelWertV wird das Ertragswertverfahren angewandt und dabei ein nachhaltig erzielbarer Mietertrag zugrunde gelegt, der unter der aktuell am Markt erzielten Miete liegt – mit der Folge, dass der ermittelte Beleihungswert deutlich unter dem Kaufpreis bleibt.