Verkehrssicherungspflicht

Für Makler ist die Verkehrssicherungspflicht ein zentrales Haftungsthema, das sowohl bei der Eigentümerberatung als auch bei der Verwaltung vermieteter Objekte eine Rolle spielt.

Inhalt der Pflicht: Der Eigentümer bzw. Besitzer muss Gefahren, die von seinem Grundstück ausgehen und die er erkennen konnte, im zumutbaren Rahmen beseitigen oder vor ihnen warnen. Die Rechtsprechung verlangt keine absolute Sicherheit, sondern die Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger Mensch in der jeweiligen Situation für erforderlich und zumutbar hält.

Typische Anwendungsfälle in der Immobilienpraxis:

• Winterdienst/Streupflicht: Räum- und Streupflicht auf Gehwegen vor dem Grundstück, meist durch kommunale Satzung konkretisiert und oft vertraglich auf Mieter übertragen (Hausordnung, Mietvertrag).
• Bauliche Mängel: Lose Dachziegel, morsche Balkone, defekte Treppengeländer, herabfallende Äste.
• Baustellensicherung: Absperrung von Baugruben, Gerüsten und offenen Kellerschächten.
• Gemeinschaftseigentum bei WEG: Die Verkehrssicherungspflicht für Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Innenhof, Zuwege) obliegt grundsätzlich der WEG bzw. der Verwaltung.

Delegation: Eigentümer können die Verkehrssicherungspflicht vertraglich auf Dritte übertragen (z. B. Hausverwaltung, Mieter, Winterdienstfirma), bleiben aber zur Auswahl- und Überwachungspflicht verpflichtet und haften subsidiär, wenn die Übertragung nicht sorgfältig erfolgt oder überwacht wird.

Eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht kann zu Schadensersatzansprüchen führen; eine bestehende Gebäudehaftpflichtversicherung deckt in der Regel die daraus resultierenden Haftpflichtansprüche Dritter ab.

Vor einem vermieteten Mehrfamilienhaus wird im Winter der Gehweg nicht geräumt. Ein Passant rutscht aus und bricht sich den Arm. Da die Streupflicht im Mietvertrag nicht wirksam auf die Mieter übertragen wurde, haftet der Eigentümer für die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht; seine Gebäudehaftpflichtversicherung übernimmt den Schaden.