Ertragswertrichtlinie
Auch: EW-RL · Richtlinie zum Ertragswertverfahren
Die Ertragswertrichtlinie (EW-RL) war eine frühere Verwaltungsvorschrift, die Sachverständigen und Gutachterausschüssen detaillierte Vorgaben zur einheitlichen Durchführung des Ertragswertverfahrens machte. Sie wurde im Zuge der Reform des Wertermittlungsrechts durch die Regelungen der ImmoWertV ersetzt.
Ausführliche Erklärung
Nach Einführung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2010 wurden in Deutschland nach und nach separate Richtlinien für die einzelnen Wertermittlungsverfahren veröffentlicht, darunter die Sachwertrichtlinie (SW-RL, 2012), die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL, 2014) und die Ertragswertrichtlinie (EW-RL, 2015). Diese Richtlinien konkretisierten die damalige ImmoWertV 2010 (Ertragswertverfahren dort in §§ 17–20 ImmoWertV a. F.) und lösten die zuvor geltenden gemeinsamen Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) ab. Sie gaben unter anderem Hinweise zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes, zur Behandlung von Bewirtschaftungskosten und zur Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale.
Mit der Reform des Wertermittlungsrechts wurden die separaten Verfahrensrichtlinien zusammengeführt und die inhaltlichen Vorgaben direkt in die ImmoWertV integriert bzw. durch die begleitende Wertermittlungsrichtlinie (heute in der Praxis eher als Anwendungshinweise der Gutachterausschüsse) ersetzt. Seit der grundlegend überarbeiteten ImmoWertV 2021 sind die Regelungen zum Ertragswertverfahren direkt und ausführlich in den §§ 27–34 ImmoWertV verankert, sodass die frühere separate Ertragswertrichtlinie in der aktuellen Bewertungspraxis keine eigenständige Rechtsquelle mehr darstellt.
Für Makler ist der Begriff heute in erster Linie historisch relevant: Er kann in älteren Gutachten (vor 2010 bzw. vor 2021) als zitierte Rechtsgrundlage auftauchen und sollte bei der Einordnung älterer Wertgutachten korrekt zugeordnet werden können, ohne dass er für aktuelle Bewertungen noch unmittelbar anzuwenden wäre.
Beispiel aus der Praxis
Ein Gutachter erstellt 2008 ein Verkehrswertgutachten für ein Mehrfamilienhaus und verweist darin auf die Ertragswertrichtlinie als methodische Grundlage der Ertragswertberechnung. Zieht ein Makler dieses ältere Gutachten heute zur Plausibilisierung heran, sollte er wissen, dass die aktuelle Bewertungspraxis stattdessen auf die ImmoWertV 2021 Bezug nimmt, deren methodischer Kern jedoch weitgehend auf den Grundsätzen der früheren Richtlinie aufbaut.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV (in der Fassung von 2021, vormals 2010) – hat die Regelungsinhalte der früheren Ertragswertrichtlinie sowie der Wertermittlungsverordnung (WertV) übernommen und weiterentwickelt.
- Wertermittlungsrichtlinie (WertR, historisch) – vormalige begleitende Verwaltungsvorschrift, inzwischen durch die ImmoWertV-Novelle inhaltlich überholt.