Immobilienwertermittlungsverordnung
Auch: ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist eine bundesweit geltende Rechtsverordnung, die verbindlich regelt, wie der Verkehrswert von Grundstücken und Gebäuden in Deutschland zu ermitteln ist. Sie bildet die methodische Grundlage für Gutachterausschüsse und Sachverständige bei der Erstellung von Wertgutachten.
Ausführliche Erklärung
Die ImmoWertV konkretisiert den in § 194 BauGB definierten Verkehrswertbegriff, wonach der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt wird, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Beschaffenheit ohne Rücksicht auf ungewöhnliche Verhältnisse zu erzielen wäre; die eigentliche Ermächtigung zum Erlass der Verordnung folgt aus § 199 Abs. 1 BauGB. Die aktuelle Fassung (ImmoWertV 2021, in Kraft seit 1. Januar 2022) hat die Vorgängerverordnung von 2010 grundlegend überarbeitet und an die Rechtsprechung sowie internationale Bewertungsstandards angepasst.
Die Verordnung normiert die drei anerkannten Wertermittlungsverfahren:
- Vergleichswertverfahren: Wertermittlung anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Objekte – Standardverfahren für unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen.
- Ertragswertverfahren: Wertermittlung auf Basis der nachhaltig erzielbaren Erträge – Standardverfahren für vermietete Renditeobjekte, Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser.
- Sachwertverfahren: Wertermittlung anhand der Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung zuzüglich Bodenwert – vor allem für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne aussagekräftigen Vergleichs- oder Ertragsmarkt.
Für Makler bedeutsame Regelungsinhalte: Bodenrichtwertermittlung durch Gutachterausschüsse, Berechnung der Alterswertminderung (§ 38 ImmoWertV), Liegenschaftszinssätze, sowie Sachwertfaktoren zur Marktanpassung. Die ImmoWertV bindet unmittelbar öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie Gutachterausschüsse bei gerichtlichen und behördlichen Wertermittlungen (z. B. Zwangsversteigerung, Erbschaftsteuer, Enteignungsentschädigung). Für freie Maklerpreiseinschätzungen ist sie nicht zwingend bindend, dient aber als anerkannter fachlicher Maßstab und erhöht die Nachvollziehbarkeit gegenüber Kunden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Gutachterausschuss ermittelt den Verkehrswert eines vermieteten Mehrfamilienhauses nach dem Ertragswertverfahren gemäß §§ 27 ff. ImmoWertV, indem er die nachhaltig erzielbare Jahresmiete um Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsung bereinigt und mit einem Vervielfältiger auf Basis des Liegenschaftszinssatzes kapitalisiert.
Rechtsgrundlage
- § 194 BauGB – Definiert den Verkehrswertbegriff.
- § 199 Abs. 1 BauGB – Ermächtigungsgrundlage für den Erlass der ImmoWertV.
- ImmoWertV (Fassung 2021, seit 2022 in Kraft) – Regelt Verfahren, Wertermittlungsmethoden und Bewertungsparameter im Detail.