Ertragswertverfahren (steuerliche Bewertung)
Auch: Ertragswertverfahren BewG · Steuerliches Ertragswertverfahren
Das steuerliche Ertragswertverfahren ist eine der drei gesetzlichen Bewertungsmethoden im Bewertungsgesetz, mit denen für Zwecke der Erbschaft-, Schenkung- und teilweise Grunderwerbsteuer der Grundbesitzwert vermieteter Wohn- und Geschäftsgrundstücke ermittelt wird. Es orientiert sich am nachhaltig erzielbaren Ertrag der Immobilie, nicht an Vergleichspreisen.
Ausführliche Erklärung
Das Bewertungsgesetz sieht für die Ermittlung des Grundbesitzwerts (Bedarfswert) drei Verfahren vor, deren Anwendung von der Objektart abhängt:
- Vergleichswertverfahren – für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser, wenn geeignete Vergleichspreise oder -faktoren vorliegen.
- Ertragswertverfahren (§§ 184-188 BewG) – für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich eine übliche Miete ermitteln lässt.
- Sachwertverfahren – als Auffangverfahren, insbesondere für Ein-/Zweifamilienhäuser ohne Vergleichswerte sowie selbstgenutzte Sonderimmobilien.
Berechnungsschema des Ertragswertverfahrens:
1. Rohertrag: die tatsächlich vereinbarte Jahresmiete (bzw. bei Leerstand oder Eigennutzung die übliche Miete vergleichbarer Objekte).
2. Abzug der Bewirtschaftungskosten (pauschalierte Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis je nach Restnutzungsdauer, gestaffelt nach Anlage 23 BewG) ergibt den Reinertrag des Grundstücks.
3. Abzug der Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz) ergibt den Gebäudereinertrag.
4. Kapitalisierung des Gebäudereinertrags mit einem Vervielfältiger, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ergibt (Anlage 21 BewG), liefert den Gebäudeertragswert.
5. Addition des Bodenwerts (ermittelt nach Bodenrichtwerten, § 179 BewG) zum Gebäudeertragswert ergibt den Ertragswert des Grundstücks insgesamt.
Wichtige Praxispunkte:
- Der Liegenschaftszinssatz wird von den Gutachterausschüssen veröffentlicht und ist je nach Objektart und Lage unterschiedlich; liegt kein örtlicher Zinssatz vor, gelten die gesetzlichen Regelzinssätze nach § 188 BewG.
- Das Verfahren wird sowohl für die Erbschaft-/Schenkungsteuer als auch – über die Ersatzbemessungsgrundlage – teilweise für die Grunderwerbsteuer herangezogen.
- Der so ermittelte Wert bleibt meist unter dem tatsächlichen Verkehrswert, kann aber vom Steuerpflichtigen durch ein niedrigeres Verkehrswertgutachten (§ 198 BewG) widerlegt werden, wenn der nachgewiesene Marktwert niedriger ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus erzielt eine Jahresmiete von 60.000 Euro. Nach Abzug pauschalierter Bewirtschaftungskosten von 15.000 Euro verbleibt ein Reinertrag von 45.000 Euro. Nach Abzug der Bodenwertverzinsung von 5.000 Euro ergibt sich ein Gebäudereinertrag von 40.000 Euro, der mit einem Vervielfältiger von 15 kapitalisiert einen Gebäudeertragswert von 600.000 Euro ergibt. Zuzüglich eines Bodenwerts von 150.000 Euro beträgt der steuerliche Ertragswert insgesamt 750.000 Euro.
Rechtsgrundlage
- §§ 184-188 BewG – Regelt Anwendungsbereich und Berechnungsschema des Ertragswertverfahrens für erbschaft-/schenkungsteuerliche Zwecke.
- § 146 BewG – Historisch relevante Vorgängervorschrift (vor der Reform 2007/2009), heute für Altfälle bedeutsam.
- § 198 BewG – Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (Verkehrswertgutachten) als Korrektiv.