Bedarfswert

Der Begriff "Bedarfswert" stammt aus der Zeit vor der Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts (bis 2008), als Grundstücke im Erbfall oder bei Schenkung nur "bei Bedarf", also anlassbezogen, bewertet wurden – daher der Name. Heute wird meist der Begriff Grundbesitzwert verwendet, in der Praxis ist "Bedarfswert" aber weiterhin gebräuchlich.

• Ermittlungsverfahren: Das Bewertungsgesetz (§§ 157 ff. BewG) sieht je nach Immobilientyp unterschiedliche typisierte Bewertungsverfahren vor: das Vergleichswertverfahren für Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser (sofern Vergleichswerte vorliegen), das Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, und das Sachwertverfahren, wenn kein Vergleichs- oder Ertragswert ermittelbar ist (z. B. bei selbstgenutzten Ein-/Zweifamilienhäusern ohne Vergleichswerte).
• Ziel: Annäherung an den Verkehrswert: Seit der Erbschaftsteuerreform 2009 soll der Bedarfswert den tatsächlichen Verkehrswert (gemeinen Wert) möglichst realitätsnah abbilden – frühere, oft deutlich niedrigere pauschalierte Bewertungen wurden abgeschafft, da sie verfassungswidrig waren (BVerfG-Urteil 2006).
• Nachweis eines niedrigeren Werts: Steuerpflichtige können nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, in der Regel durch ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder durch einen zeitnahen tatsächlichen Verkaufspreis, wenn der pauschal ermittelte Bedarfswert höher ausfällt als der reale Marktwert.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei Erbfällen und Schenkungen werden Makler häufig gebeten, eine Werteinschätzung zu erstellen, die entweder als Grundlage für die Finanzamt-Bewertung dient oder zum Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG verwendet wird. Hier ist Sorgfalt geboten, da eine reine Maklerpreiseinschätzung vom Finanzamt oft nicht als Nachweis akzeptiert wird – hierfür ist regelmäßig ein qualifiziertes Gutachten erforderlich.

Eine Erbin erbt eine vermietete Eigentumswohnung. Das Finanzamt ermittelt nach dem typisierten Ertragswertverfahren des Bewertungsgesetzes einen Bedarfswert (Grundbesitzwert) von 285.000 Euro als Grundlage für die Erbschaftsteuer. Die Erbin lässt ein Verkehrswertgutachten erstellen, das einen tatsächlichen Marktwert von nur 245.000 Euro ausweist, und legt dieses dem Finanzamt zum Nachweis des niedrigeren Werts nach § 198 BewG vor.