Bedarfsbewertung
Auch: Bedarfswertverfahren
Die Bedarfsbewertung ermittelt den steuerlich maßgeblichen Wert eines Grundstücks, wenn kein Verkauf und damit kein Kaufpreis vorliegt – typischerweise bei Erbschaften und Schenkungen. Sie bildet die Grundlage für die Berechnung von Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Ausführliche Erklärung
Da bei Erbschaften und Schenkungen naturgemäß kein Marktpreis existiert, schreibt das Bewertungsgesetz ein standardisiertes Verfahren vor, das den sogenannten Grundbesitzwert ermittelt. Dieser soll sich möglichst am gemeinen Wert (Verkehrswert) orientieren, ist aber ein typisiertes, massentaugliches Verfahren und kein Einzelfallgutachten.
Je nach Grundstücksart kommt eines von drei Verfahren zur Anwendung, analog zur klassischen Verkehrswertermittlung:
- Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser, wenn geeignete Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren vorliegen.
- Ertragswertverfahren für vermietete Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte, basierend auf nachhaltig erzielbarem Ertrag.
- Sachwertverfahren subsidiär, wenn kein Vergleichs- oder Ertragswert ermittelbar ist, insbesondere bei Eigennutzung ohne Vergleichsdaten.
Für Makler ist die Bedarfsbewertung vor allem in zwei Situationen relevant:
- Nachlassberatung: Erben benötigen oft eine belastbare Werteinschätzung, um die steuerliche Bedarfsbewertung zu plausibilisieren oder – bei niedrigerem tatsächlichem Verkehrswert – über ein Sachverständigengutachten einen niedrigeren Wert nachzuweisen (§ 198 BewG, sogenannter "Öffnungsklausel"-Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts).
- Verkauf nach Erbschaft: Wird die geerbte Immobilie kurz nach dem Erbfall verkauft, kann der tatsächlich erzielte Verkaufspreis als Indiz für den zutreffenden Wert dienen und im Einspruchsverfahren gegen einen zu hohen Bedarfswert herangezogen werden.
- Die Bedarfsbewertung berücksichtigt keine individuellen Besonderheiten wie Renovierungsstau oder außergewöhnliche Lagevorteile so granular wie ein Verkehrswertgutachten – Abweichungen zum tatsächlichen Marktwert sind daher keine Seltenheit.
Beispiel aus der Praxis
Eine Tochter erbt von ihrer verstorbenen Mutter ein Einfamilienhaus. Das Finanzamt ermittelt im Vergleichswertverfahren einen Grundbesitzwert von 420.000 Euro. Die Tochter lässt ein Verkehrswertgutachten erstellen, das einen niedrigeren Wert von 370.000 Euro belegt (z. B. wegen erheblichen Sanierungsstaus), und legt dieses dem Finanzamt vor, um die Erbschaftsteuer auf Basis des niedrigeren Werts festsetzen zu lassen.
Rechtsgrundlage
- §§ 157 ff. BewG – Bewertung von Grundbesitz für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer (Grundbesitzwert).
- § 198 BewG – Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch Sachverständigengutachten oder zeitnahen Verkaufspreis.
- § 12 ErbStG – Verweis auf die Bewertung nach dem Bewertungsgesetz für erbschaftsteuerliche Zwecke.