Gebäudeschadstoffe
Auch: Bauschadstoffe · Schadstoffbelastung im Gebäude
Gebäudeschadstoffe sind gesundheits- oder umweltschädliche Stoffe, die insbesondere in Gebäuden aus der Zeit vor den 1990er-Jahren verbaut wurden – am bekanntesten Asbest, daneben polychlorierte Biphenyle (PCB), künstliche Mineralfasern (KMF), Holzschutzmittel (PCP, Lindan) oder teerhaltige Materialien.
Ausführliche Erklärung
Für Makler sind Gebäudeschadstoffe ein zentrales Thema bei Bestandsimmobilien, weil sie sowohl den Verkehrswert als auch die Sanierungskosten einer Immobilie erheblich beeinflussen können:
- Typische Schadstoffe und Fundorte: Asbest in Fassadenplatten, Dacheindeckungen, Bodenbelägen (Vinyl-Asbest-Fliesen) oder Rohrisolierungen; PCB in Fugendichtmassen und Anstrichen der 1960er- bis 1980er-Jahre; künstliche Mineralfasern in älteren Dämmstoffen; Holzschutzmittel in tragenden Holzbauteilen.
- Arbeitsschutzrechtlicher Rahmen: Tätigkeiten an asbesthaltigen Materialien – etwa Abbruch-, Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten – setzen eine Gefährdungsbeurteilung durch den Arbeitgeber nach der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) voraus, die durch die Technischen Regeln für Gefahrstoffe (u. a. TRGS 519 für Asbest) konkretisiert wird; entsprechende Arbeiten dürfen nur durch fachkundige, angezeigte Betriebe ausgeführt werden.
- Offenbarungspflichten beim Verkauf: Bekannte Schadstoffbelastungen gehören zu den offenbarungspflichtigen Umständen, da sie den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie erheblich mindern können; ihr Verschweigen kann Ansprüche wegen arglistiger Täuschung begründen.
- Sanierungsaufwand: Die fachgerechte Entfernung von Schadstoffen erfordert häufig spezialisierte Fachbetriebe und separate Entsorgungswege, was Sanierungskosten deutlich erhöhen kann und in der Kaufpreisverhandlung berücksichtigt werden sollte.
- Schadstoffgutachten: Vor größeren Sanierungs- oder Abbrucharbeiten wird häufig ein Schadstoffkataster erstellt, das die vorhandenen Belastungen dokumentiert und die weitere Sanierungsplanung absichert.
Makler sollten bei Bestandsimmobilien mit Baujahr vor 1995 gezielt nach bekannten Schadstoffbefunden fragen und bei Verdachtsmomenten (z. B. sichtbare Asbestplatten) eine fachliche Prüfung empfehlen.
Beispiel aus der Praxis
Beim Verkauf eines Hauses aus den 1970er-Jahren stellt sich heraus, dass die Fassade mit asbesthaltigen Well-Eternitplatten verkleidet ist. Der Verkäufer weist den Käufer im Kaufvertrag ausdrücklich auf diesen Umstand hin, sodass spätere Sanierungskosten bei der Kaufpreisverhandlung bereits berücksichtigt werden.
Rechtsgrundlage
- § 6 GefStoffV – Pflicht des Arbeitgebers zur Informationsermittlung und Gefährdungsbeurteilung bei Tätigkeiten mit Gefahrstoffen, konkretisiert für Asbest durch TRGS 519.