Abstandsflächenbaulast

Reicht die eigene Grundstücksfläche nicht aus, um die nach Landesbauordnung erforderliche Abstandsfläche vollständig auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen, kann die Bauaufsichtsbehörde die Baugenehmigung nur erteilen, wenn die fehlende Fläche rechtlich gesichert ist. Dies geschieht durch Eintragung einer Abstandsflächenbaulast zulasten des Nachbargrundstücks.

Wichtig für Makler:

• Die Baulast ist öffentlich-rechtlicher Natur und unabhängig vom Grundbuch – sie steht im Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (in Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, dort werden vergleichbare Sicherungen über Grunddienstbarkeiten im Grundbuch abgebildet).
• Die Baulast bindet auch Rechtsnachfolger des belasteten Grundstücks – ein gutgläubiger Erwerb "lastenfrei" ist ausgeschlossen, da sie nicht im Grundbuch, sondern im gesonderten Verzeichnis geführt wird.
• Für den Makler bedeutet dies: Vor Verkauf eines Grundstücks sollte stets eine Baulastenauskunft bei der Bauaufsichtsbehörde eingeholt werden, da Baulasten die Bebaubarkeit und den Wert erheblich beeinflussen können, aber im Grundbuchauszug nicht sichtbar sind.
• Eine Abstandsflächenbaulast schränkt die eigene Bebaubarkeit des belasteten Grundstücks ein, da die betroffene Fläche selbst von künftiger Bebauung freigehalten werden muss.
• Die Löschung einer Baulast erfolgt nur, wenn die Bauaufsichtsbehörde feststellt, dass ein öffentliches Interesse an ihrem Fortbestand nicht mehr besteht (z. B. nach Abriss des begünstigten Gebäudes).

Ein Bauherr möchte ein Mehrfamilienhaus errichten, dessen Abstandsfläche das eigene Grundstück um einen Meter überschreitet. Der Nachbar erklärt sich bereit, diesen einen Meter seines Grundstücks dauerhaft von Bebauung freizuhalten. Die Bauaufsichtsbehörde trägt daraufhin eine Abstandsflächenbaulast zugunsten des Bauvorhabens in ihr Baulastenverzeichnis ein – erst danach kann die Baugenehmigung erteilt werden.