Alterswertminderung nach Ross
Auch: Ross'sche Formel · Ross-Verfahren
Die Alterswertminderung nach Ross ist eine historisch entwickelte, nichtlineare Berechnungsmethode für den altersbedingten Wertverzehr eines Gebäudes. Anders als die lineare Methode unterstellt sie, dass ein Gebäude in jungen Jahren langsamer und mit zunehmendem Alter schneller an Wert verliert.
Ausführliche Erklärung
Die Formel geht auf den deutschen Bauingenieur Emil Ross zurück und wurde bereits in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts entwickelt. Sie war lange Zeit Standard in der deutschen Beleihungswert- und Verkehrswertermittlung, bevor sich in der modernen ImmoWertV-Praxis überwiegend die lineare Alterswertminderung durchgesetzt hat.
- Grundgedanke: Die Ross'sche Formel unterstellt, dass ein neuwertiges Gebäude in den ersten Nutzungsjahren nur geringfügig an Wert verliert (analog zu einem Neuwagen, der in den ersten Jahren noch "wie neu" funktioniert), der Wertverlust jedoch mit zunehmendem Alter progressiv zunimmt, bis er sich der Gesamtnutzungsdauer nähert.
- Mathematischer Ansatz: Die Formel basiert auf einer parabolischen bzw. potenzfunktionalen Beziehung zwischen dem Verhältnis von Alter zu Gesamtnutzungsdauer und dem prozentualen Wertverlust, dargestellt in Tabellenwerken (Ross-Tabellen), die in der Praxis nachgeschlagen werden.
- Heutige Bedeutung: In der amtlichen Wertermittlung nach ImmoWertV ist heute regelmäßig die lineare Alterswertminderung maßgeblich, da sie einfacher nachvollziehbar und transparenter ist. Die Ross'sche Formel findet sich noch in älteren Gutachten, in der Beleihungswertermittlung von Kreditinstituten (Pfandbriefbanken) sowie in historischen Bewertungsgutachten.
- Praxisrelevanz für Makler: Begegnet ein Makler einem älteren Gutachten oder einer Bankbewertung, die auf der Ross'schen Formel basiert, sollte er wissen, dass diese zu anderen (meist im mittleren Nutzungsalter niedrigeren) Wertminderungsergebnissen führen kann als die lineare Methode – ein wichtiger Hinweis bei der Einordnung unterschiedlicher Wertgutachten für dasselbe Objekt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Gutachter, der ein Gebäude für eine Bank nach klassischer Beleihungswertmethodik bewertet, zieht die Ross-Tabelle heran: Bei einem Gebäudealter von 15 Jahren und einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ergibt die Ross'sche Formel eine Wertminderung von nur rund 12 % (statt 18,75 % bei linearer Berechnung), da der Wertverlust in jungen Jahren geringer angesetzt wird.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Ross'sche Formel ist keine gesetzlich normierte Methode nach ImmoWertV, sondern eine in der Bewertungspraxis (insbesondere im Bankwesen) historisch verwendete Berechnungskonvention.