Gesamtnutzungsdauer
Auch: GND
Die Gesamtnutzungsdauer (GND) gibt an, wie viele Jahre ein bestimmter Gebäudetyp typischerweise wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann, bevor eine Nutzung ohne grundlegende Erneuerung nicht mehr wirtschaftlich vertretbar ist. Sie ist die Bezugsgröße, an der das tatsächliche Alter eines Gebäudes gemessen wird, um dessen altersbedingten Wertverlust zu bestimmen.
Ausführliche Erklärung
Die Gesamtnutzungsdauer ist keine physische Haltbarkeitsgrenze, sondern ein wirtschaftlicher Erfahrungswert: Gebäude können technisch oft deutlich länger stehen, werden aber irgendwann unwirtschaftlich in Unterhalt und Nutzung im Vergleich zu einem Neubau. Die in der Sachwertrichtlinie und vergleichbaren Tabellenwerken (z. B. NHK-Tabellen) hinterlegten Erfahrungswerte unterscheiden sich deutlich nach Gebäudeart:
- Wohngebäude (Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser): häufig zwischen rund 60 und 80 Jahren.
- Gewerbe- und Wirtschaftsgebäude, Hallen, Verbrauchermärkte: deutlich kürzer, oft nur 30 bis 50 Jahre, da hier Nutzungskonzepte und technische Standards schneller veralten.
Die Gesamtnutzungsdauer bildet zusammen mit dem Alter des Gebäudes die Grundlage der klassischen Formel zur Alterswertminderung im Sachwertverfahren:
Altersabschlag (%) = Alter des Gebäudes ÷ Gesamtnutzungsdauer × 100
Wird ein Gebäude modernisiert, verlängert sich seine Restnutzungsdauer, ohne dass sich die tabellarische Gesamtnutzungsdauer selbst ändert – stattdessen wird rechnerisch ein jüngeres, fiktives Baujahr angesetzt (siehe fiktives Baujahr), das die Restnutzungsdauer entsprechend erhöht. Für Makler ist wichtig, die Gesamtnutzungsdauer nicht mit der steuerlichen Abschreibungsdauer nach § 7 Abs. 4 EStG zu verwechseln: Beide Werte verfolgen unterschiedliche Zwecke (Wertermittlung vs. steuerliche Abschreibung) und können erheblich voneinander abweichen.
Beispiel aus der Praxis
Für ein freistehendes Einfamilienhaus wird laut Sachwertrichtlinie eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren angesetzt. Das Haus ist 32 Jahre alt und wurde nicht wesentlich modernisiert. Der Altersabschlag beträgt somit 32/80 × 100 = 40 % der Herstellungskosten.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) – regelt die Berücksichtigung von Alter und Nutzungsdauer im Rahmen der Wertermittlungsverfahren.
- Sachwertrichtlinie – enthält die tabellarischen Erfahrungswerte zur Gesamtnutzungsdauer je Gebäudeart; keine eigenständige Gesetzesnorm, sondern fachliche Konkretisierung für Sachverständige.