Fiktives Baujahr
Auch: Modernisiertes Baujahr · Baujahr fiktiv
Das fiktive Baujahr ist ein Hilfswert in der Immobilienbewertung: Ein 1965 errichtetes, aber umfassend modernisiertes Haus wird für Zwecke der Wertermittlung so behandelt, als sei es erst deutlich später gebaut worden. Grund ist, dass durchgeführte Modernisierungen die tatsächliche Restnutzungsdauer verlängern und damit den Wertverlust durch Alter mindern.
Ausführliche Erklärung
Im Sachwertverfahren wird der Gebäudewert über Normalherstellungskosten abzüglich einer Alterswertminderung ermittelt. Die Alterswertminderung hängt vom Verhältnis "Alter des Gebäudes zu Gesamtnutzungsdauer" ab. Ein rein am Baujahr des Grundrisses orientiertes Alter würde modernisierte Objekte systematisch unterbewerten, da umfassende Sanierungen (neue Fenster, Heizung, Sanitär, Elektro, Dach, Fassade) die technische und wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes real verlängern.
Anlage 2 zur ImmoWertV sieht dafür ein Modernisierungspunktesystem vor (bis zur ImmoWertV-Novelle 2021 war dies in der zwischenzeitlich aufgehobenen Sachwertrichtlinie geregelt): Für zentrale Bauteilgruppen (Dach, Fassade/Außenwände, Fenster, Heizung, Sanitär, Elektroinstallation, Innenausbau) wird jeweils bewertet, ob keine, eine teilweise oder eine vollständige Modernisierung stattgefunden hat. Aus der Summe der erreichten Punkte ergibt sich ein Modernisierungsgrad, der tabellarisch in eine prozentuale "Verjüngung" des tatsächlichen Baujahrs überführt wird. Das Ergebnis ist das fiktive Baujahr, das anschließend anstelle des realen Baujahrs für die Berechnung des Gebäudealters und damit der Alterswertminderung bzw. Restnutzungsdauer verwendet wird.
Für die Maklerpraxis ist das fiktive Baujahr vor allem bei der Plausibilisierung von Wertgutachten und bei der Einschätzung sanierter Altbauten relevant: Ein Sachverständiger kann trotz altem Baujahr auf dem Grundbuchblatt einen deutlich jüngeren Wertansatz begründen, wenn umfangreiche Modernisierungsnachweise vorliegen (Rechnungen, Bauunterlagen, Energieausweis). Fehlen solche Nachweise, bleibt es beim tatsächlichen Baujahr.
Beispiel aus der Praxis
Ein Reihenhaus aus dem Jahr 1968 wurde 2015 kernsaniert: neues Dach, neue Fenster, neue Heizung, neue Bäder, neue Elektrik. Der Gutachter ermittelt anhand des Modernisierungspunktesystems einen hohen Modernisierungsgrad und setzt statt des Baujahrs 1968 ein fiktives Baujahr von etwa 1995 an. Die Alterswertminderung fällt dadurch spürbar geringer aus als bei einem unsanierten Vergleichsobjekt aus 1968.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) – regelt das Sachwertverfahren und die Berücksichtigung des Modernisierungsgrads bei der Alterswertminderung.
- Anlage 2 ImmoWertV – enthält das Modernisierungspunktesystem und die Umrechnungstabellen für das fiktive Baujahr; die frühere separate Sachwertrichtlinie wurde mit der ImmoWertV-Novelle 2021 zum 1.1.2022 aufgehoben.