Anfangstilgungssatz

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Gesamtrate (Annuität) über die Zinsbindungsfrist konstant, während sich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil verschiebt: Mit fortschreitender Tilgung sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Der Anfangstilgungssatz beschreibt genau den Tilgungsanteil zu Beginn der Laufzeit – also den Zeitpunkt, an dem die Zinslast am höchsten und der Tilgungseffekt am geringsten ist.

Praxisrelevanz für den Makler:

• Ratenberechnung: Die Jahresrate ergibt sich näherungsweise aus Sollzinssatz plus Anfangstilgungssatz, multipliziert mit der Darlehenssumme (z. B. 3 % Zins + 2 % Anfangstilgung = 5 % Jahresrate).
• Einfluss auf Laufzeit: Ein höherer Anfangstilgungssatz verkürzt die Gesamtlaufzeit erheblich, da die Restschuld schneller sinkt – bei niedrigem Zinsniveau empfehlen Berater häufig 2–3 % oder mehr statt der historisch üblichen 1 %.
• Anschlussfinanzierung: Bei niedriger Anfangstilgung verbleibt nach Ende der Zinsbindung eine hohe Restschuld, was bei der Anschlussfinanzierung zu einem höheren Zinsänderungsrisiko führt – ein Aspekt, den Makler bei der Finanzierungsberatung von Käufern ansprechen sollten (auch wenn die konkrete Beratung Sache der Bank/des Finanzierungsberaters ist).
• Marktüblichkeit: In Niedrigzinsphasen wird häufig ein Anfangstilgungssatz von 2–3 % empfohlen, um trotz niedriger Zinsen eine spürbare Entschuldung zu erreichen; bei höheren Zinsen sinkt die vom Haushalt tragbare Tilgungsrate oft, was die Laufzeit verlängert.

Ein Käufer nimmt ein Annuitätendarlehen über 300.000 Euro mit 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung auf. Die Jahresrate beträgt somit rund 16.500 Euro (5,5 % von 300.000 Euro), aufgeteilt auf zunächst ca. 10.500 Euro Zinsen und 6.000 Euro Tilgung im ersten Jahr. Mit sinkender Restschuld verschiebt sich dieses Verhältnis Jahr für Jahr zugunsten der Tilgung.