Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand
Auch: 15%-Grenze · anschaffungsnahe Herstellungskosten
Wer eine Immobilie kauft und innerhalb von drei Jahren danach umfangreich saniert, kann bei Überschreiten der 15-%-Grenze die Kosten steuerlich nicht sofort als Werbungskosten absetzen. Stattdessen werden sie den Anschaffungskosten des Gebäudes zugeschlagen und nur über die Jahre verteilt per AfA abgeschrieben.
Ausführliche Erklärung
Diese Regel betrifft insbesondere Käufer, die bewusst eine sanierungsbedürftige Bestandsimmobilie erwerben, um sie herzurichten und zu vermieten – ein häufiges Szenario bei Kapitalanlegern, das Makler kennen müssen, um realistische Renditeerwartungen zu vermitteln.
Kernpunkte für die Beratungspraxis:
- Dreijahresfrist: Maßgeblich ist der Zeitraum von drei Jahren nach dem Erwerb (Übergang von Nutzen und Lasten), nicht nach Vertragsunterzeichnung oder Grundbucheintragung.
- 15-%-Grenze: Übersteigen die Nettoaufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb dieser Frist 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstücksanteil, ohne Umsatzsteuer), werden sämtliche in diesem Zeitraum angefallenen Kosten zu Herstellungskosten umqualifiziert – nicht nur der übersteigende Teil.
- Ausgenommen: laufende Erhaltungsaufwendungen. Kosten, die üblicherweise jährlich anfallen (z. B. Wartung der Heizung, Schönheitsreparaturen im engeren Sinne), zählen nach ständiger Rechtsprechung nicht zur 15-%-Berechnung, sofern sie nicht Teil einer umfassenden Sanierung sind.
- Standardhebende Maßnahmen zählen mit: Auch Maßnahmen, die den Wohnstandard heben (z. B. Modernisierung von Bad, Heizung, Fenstern, Elektroinstallation – die sogenannten "vier Kernbereiche"), werden regelmäßig erfasst, selbst wenn sie einzeln unter der Grenze lägen.
- Konsequenz für den Anleger: Statt eines Sofortabzugs, der die Steuerlast im Jahr der Sanierung stark senken würde, verteilt sich der Effekt über die gesamte AfA-Laufzeit (33 bzw. 50 Jahre) – ein erheblicher Liquiditäts- und Steuerplanungsunterschied.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger kauft ein Mehrfamilienhaus für 400.000 Euro, davon entfallen 300.000 Euro auf das Gebäude. Innerhalb der ersten zwei Jahre lässt er Bäder, Heizung und Elektrik für insgesamt 50.000 Euro modernisieren – das sind rund 16,7 % des Gebäudewerts. Da die 15-%-Grenze überschritten ist, kann er die 50.000 Euro nicht sofort als Werbungskosten abziehen, sondern muss sie der AfA-Bemessungsgrundlage zuschlagen und über die Nutzungsdauer verteilt abschreiben.
Rechtsgrundlage
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – Definition des anschaffungsnahen Herstellungsaufwands und der 15-%-Grenze.
- Umfangreiche BFH-Rechtsprechung zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand (u. a. zu den vier Kernbereichen der Modernisierung).