AfA-Bemessungsgrundlage
Auch: Abschreibungsbasis · Gebäudewert für die Abschreibung
Die AfA-Bemessungsgrundlage ist der Wertanteil eines Immobilienkaufs, der ausschließlich auf das Gebäude entfällt – der Grund und Boden ist davon ausgenommen, da er sich steuerlich nicht abnutzt und nicht abgeschrieben werden darf. Nur auf dieser Basis wird die jährliche Abschreibung (AfA) berechnet.
Ausführliche Erklärung
Für vermietete Immobilien ist die korrekte Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage eine der wichtigsten steuerlichen Stellschrauben, und Makler werden von Kapitalanlage-Kunden regelmäßig danach gefragt. Der Gesamtkaufpreis muss aufgeteilt werden in:
- Grund und Boden (nicht abschreibbar) und
- Gebäude (abschreibbar über AfA nach § 7 EStG).
Die Aufteilung erfolgt entweder vertraglich (sollte im notariellen Kaufvertrag möglichst plausibel ausgewiesen werden), über eine Kaufpreisaufteilungs-Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder im Streitfall durch ein Sachverständigengutachten. Das Finanzamt akzeptiert vertragliche Aufteilungen nur, wenn sie nicht offensichtlich realitätsfern sind (BFH-Rechtsprechung).
Zur Gebäude-Bemessungsgrundlage zählen zusätzlich anteilige Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision), die im gleichen Verhältnis wie der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis aufgeteilt werden. Bei Neubauten oder umfassenden Sanierungen können zudem nachträgliche Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage erhöhen (siehe anschaffungsnaher Herstellungsaufwand).
Praxisbeispiel für die Berechnung: Kaufpreis 400.000 Euro, davon laut Gutachten 25 % Grund und Boden (100.000 Euro) und 75 % Gebäude (300.000 Euro). Zzgl. Anschaffungsnebenkosten von 40.000 Euro (10 % des Kaufpreises), davon 75 % = 30.000 Euro dem Gebäude zugerechnet. AfA-Bemessungsgrundlage somit 330.000 Euro.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kapitalanleger kauft eine vermietete Eigentumswohnung für 300.000 Euro. Laut Kaufpreisaufteilung entfallen 60.000 Euro auf den Grundstücksanteil und 240.000 Euro auf das Gebäude. Bei einem AfA-Satz von 2 % ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 4.800 Euro, die er als Werbungskosten in der Anlage V geltend machen kann.