AfA-Abschreibung für Immobilien
Auch: Immobilienabschreibung · Gebäudeabschreibung
Die AfA-Abschreibung für Immobilien ist der Sammelbegriff für die verschiedenen Formen der steuerlichen Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 EStG, mit denen Eigentümer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines vermieteten oder betrieblich genutzten Gebäudes über dessen Nutzungsdauer steuerlich geltend machen. Sie mindert jährlich die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung oder aus Gewerbebetrieb.
Ausführliche Erklärung
Für Makler und Kapitalanleger ist die Immobilien-AfA einer der wichtigsten Renditefaktoren einer vermieteten Immobilie. In der Praxis existieren mehrere, teils kombinierbare Abschreibungsformen:
- Lineare AfA (§ 7 Abs. 4 EStG): Die regelmäßige Grundform mit gleichbleibenden jährlichen Sätzen (2 %, 2,5 % oder 3 % je nach Baujahr und Nutzungsart des Gebäudes).
- Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG): Für neu errichtete Wohngebäude befristet wiedereingeführte Abschreibung mit fallenden Jahresbeträgen (5 % vom jeweiligen Restbuchwert).
- Denkmal-AfA (§ 7i EStG) und Sanierungsgebiets-AfA (§ 7h EStG): Erhöhte Sonderabschreibungen für Herstellungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden bzw. Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten.
- Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG): Zusätzliche, zeitlich befristete Abschreibungsmöglichkeit für den Neubau von Mietwohnungen unterhalb bestimmter Baukostenobergrenzen.
Gemeinsame Grundprinzipien: Bemessungsgrundlage ist stets nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises, da sich Grund und Boden nicht abnutzen und daher nicht abgeschrieben werden. Bei Vermietung wird die AfA als Werbungskosten (§ 21 EStG) abgezogen, bei betrieblicher Nutzung mindert sie den Gewinn. Ein Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer als der gesetzlich typisierten kann zu einer höheren linearen AfA führen.
Bedeutung für Makler: Die AfA ist ein zentrales Argument bei der Vermarktung von Kapitalanlageimmobilien, weil sie zusammen mit den Finanzierungskosten die tatsächliche Nettorendite nach Steuern maßgeblich bestimmt. Bei der Kaufberatung sollte stets auf eine sachgerechte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude geachtet werden, da diese die Höhe der abschreibungsfähigen Bemessungsgrundlage festlegt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kapitalanleger erwirbt eine 2024 fertiggestellte Eigentumswohnung für 350.000 Euro, wovon 245.000 Euro auf das Gebäude entfallen. Bei linearer AfA von 3 % kann er jährlich 7.350 Euro als Werbungskosten von seinen Mieteinnahmen abziehen; alternativ könnte er unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 5a EStG die degressive Gebäude-AfA wählen.
Rechtsgrundlage
- § 7 EStG – Grundnorm der Absetzung für Abnutzung, mit den verschiedenen Absätzen für lineare, degressive und denkmal-/sanierungsbezogene Sonderabschreibungen bei Gebäuden.