AfA (Absetzung für Abnutzung)
Auch: Abschreibung für Abnutzung · Gebäudeabschreibung · lineare AfA
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die steuerliche Abschreibung, mit der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen Nutzungsdauer verteilt und jährlich anteilig als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend gemacht werden.
Ausführliche Erklärung
Da ein Gebäude im Gegensatz zu Grund und Boden einem wirtschaftlichen Wertverzehr unterliegt, lässt der Gesetzgeber zu, dass Eigentümer die Investitionskosten nicht sofort, sondern verteilt über mehrere Jahre steuermindernd absetzen. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes ohne den Bodenwert, da der Grund und Boden nicht abnutzbar ist und daher nicht abgeschrieben werden darf.
Für Immobilien im Privatvermögen ist die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG der Regelfall: Es wird jährlich ein fester Prozentsatz der Bemessungsgrundlage abgesetzt. Der anzuwendende Satz richtet sich nach dem Fertigstellungs- bzw. Baujahr des Gebäudes:
- Fertigstellung nach dem 31.12.2022: 3 % jährlich (entspricht einer angenommenen Nutzungsdauer von rund 33 Jahren).
- Fertigstellung zwischen 1925 und 2022: 2 % jährlich (rund 50 Jahre Nutzungsdauer).
- Fertigstellung vor 1925: 2,5 % jährlich (rund 40 Jahre Nutzungsdauer).
Kann im Einzelfall eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen werden (etwa durch ein Bausubstanzgutachten), ist unter bestimmten Voraussetzungen auch eine höhere AfA möglich. Für nach dem 30.9.2023 bis 30.9.2029 begonnene Neubauten von Wohngebäuden im EU-/EWR-Raum kann alternativ eine degressive AfA mit 5 % vom jeweiligen Restwert gewählt werden (§ 7 Abs. 5a EStG).
Für Immobilienmakler und Verkäufer ist die AfA relevant, weil sie unmittelbar die Rendite- und Steuerbetrachtung von Kapitalanlegern beeinflusst: Ein höherer Gebäudeanteil am Kaufpreis (im Verhältnis zum Bodenwert) erhöht die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage und damit die laufende Steuerersparnis des Käufers. Sonderformen wie die Denkmal-AfA oder Sonderabschreibungen nach § 7b EStG (Mietwohnungsneubau) können zusätzlich zur regulären AfA genutzt werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger kauft eine 2024 fertiggestellte Eigentumswohnung zur Vermietung für 400.000 Euro, davon entfallen laut Kaufvertrag 80.000 Euro auf den Grundstücksanteil und 320.000 Euro auf das Gebäude. Da die Wohnung nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurde, kann er jährlich 3 % von 320.000 Euro, also 9.600 Euro, als AfA von seinen Mieteinnahmen absetzen.
Rechtsgrundlage
- § 7 EStG – regelt die Absetzung für Abnutzung, insbesondere Abs. 4 (feste lineare AfA-Sätze für Gebäude je nach Fertigstellungsjahr) und Abs. 5a (befristete degressive AfA für Wohnungsneubau).