Werbungskosten
Auch: Werbungskostenabzug
Werbungskosten sind nach § 9 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Bei vermieteten Immobilien mindern sie die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Ausführliche Erklärung
Der Werbungskostenbegriff ist das Gegenstück zu den Betriebsausgaben bei den Gewinneinkunftsarten und gilt für alle Überschusseinkunftsarten, unter anderem für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Vermieter können ihre Werbungskosten in voller Höhe von den Mieteinnahmen abziehen, sodass sich die Steuerlast nach dem tatsächlichen Überschuss (Einnahmen abzüglich Werbungskosten) bemisst.
Zu den bei vermieteten Immobilien typischen Werbungskosten zählen insbesondere:
- Schuldzinsen für Darlehen, die zur Anschaffung, Herstellung oder Erhaltung des vermieteten Objekts aufgenommen wurden,
- die Absetzung für Abnutzung (AfA) auf das Gebäude (nicht auf den Grund und Boden),
- Erhaltungsaufwendungen (laufende Reparaturen und Instandhaltung, im Gegensatz zu wertsteigernden Herstellungskosten, die nur über die AfA verteilt abgeschrieben werden können),
- Grundsteuer und sonstige mit dem Objekt verbundene öffentliche Abgaben,
- Versicherungsbeiträge für das vermietete Objekt,
- Kosten der Hausverwaltung sowie Maklerprovisionen im Zusammenhang mit der Vermietung.
Wichtig ist die Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten, die nur planmäßig über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden dürfen – insbesondere bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung kann die Finanzverwaltung sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten annehmen, die den sofortigen Werbungskostenabzug ausschließen.
Für Makler ist das Werbungskostenprinzip vor allem bei der Beratung von Kapitalanlegern relevant, da die steuerliche Behandlung von Finanzierungskosten und Instandhaltungsmaßnahmen die Rendite einer vermieteten Immobilie maßgeblich beeinflusst.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter finanziert den Kauf einer Eigentumswohnung teilweise über ein Bankdarlehen. Die jährlichen Schuldzinsen, die Gebäude-AfA sowie die Kosten einer Dachreparatur kann er als Werbungskosten von seinen Mieteinnahmen abziehen und muss nur den verbleibenden Überschuss versteuern.