Absetzung für Abnutzung (AfA)
Auch: AfA · Gebäudeabschreibung · Abschreibung für Abnutzung
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines vermieteten Gebäudes steuerlich nicht auf einmal, sondern verteilt über die Nutzungsdauer als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abzusetzen.
Ausführliche Erklärung
Grundgedanke der AfA ist, dass ein Gebäude durch Nutzung und Alterung an Wert verliert und dieser Wertverzehr steuerlich über die Zeit berücksichtigt wird, anstatt die Anschaffungskosten sofort in einem Jahr abzusetzen. Bemessungsgrundlage ist dabei ausschließlich der Gebäudewert – der Grund und Boden ist nicht abschreibbar, weshalb Kaufpreise für Zwecke der AfA in einen Boden- und einen Gebäudeanteil aufgeteilt werden müssen.
Nach § 7 Abs. 4 EStG gelten für die lineare Gebäude-AfA im Regelfall zwei Sätze: Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA grundsätzlich 2 % jährlich. Für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude erhöhte der Gesetzgeber den Satz auf 3 % jährlich, was die Nutzungsdauer rechnerisch von 50 auf rund 33 Jahre verkürzt.
Zusätzlich wurde mit dem Wachstumschancengesetz eine degressive AfA für den Neubau von Wohngebäuden eingeführt (§ 7 Abs. 5a EStG): Für Gebäude mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 kann alternativ eine degressive Abschreibung von 5 % vom jeweiligen Buchwert gewählt werden. Diese führt in den ersten Jahren zu höheren Abschreibungsbeträgen, ein Wechsel zur linearen Methode ist möglich, ein Wechsel zurück zur degressiven Methode dagegen nicht.
Für denkmalgeschützte Gebäude oder Objekte in Sanierungsgebieten existieren zusätzlich Sonderabschreibungen nach §§ 7h, 7i EStG, die von der regulären Gebäude-AfA zu unterscheiden sind. Für Makler und Berater ist die AfA vor allem bei der Renditeberechnung von Kapitalanlageimmobilien relevant, da sie unmittelbar die steuerliche Belastung und damit die Nachsteuerrendite beeinflusst.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger erwirbt 2026 eine neu fertiggestellte Eigentumswohnung zur Vermietung für 400.000 Euro, wovon laut Kaufpreisaufteilung 320.000 Euro auf das Gebäude entfallen. Bei linearer AfA kann er jährlich 3 % von 320.000 Euro, also 9.600 Euro, als Werbungskosten gegen seine Mieteinnahmen ansetzen. Läge der Baubeginn im begünstigten Zeitraum, könnte er alternativ die degressive AfA mit 5 % vom jeweiligen Buchwert wählen.
Rechtsgrundlage
- § 7 Abs. 4 EStG – Lineare Gebäude-AfA: 2 % für vor 2023 fertiggestellte, 3 % für ab 2023 fertiggestellte Gebäude.
- § 7 Abs. 5a EStG – Degressive AfA (5 % vom Buchwert) für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 30.9.2023 und dem 1.10.2029.
- §§ 7h, 7i EStG – Sonderabschreibungen für Sanierungsgebiete und Denkmalschutz (ergänzend, nicht Gegenstand der regulären AfA).