Absolutheitsprinzip

Für die tägliche Maklerarbeit ist dieses Prinzip zwar selten explizit Thema, es erklärt aber, warum Eintragungen im Grundbuch so wichtig sind und warum dingliche Rechte anders behandelt werden als vertragliche Vereinbarungen:

• Ein schuldrechtlicher Anspruch (z. B. aus einem Mietvertrag oder Kaufvertrag) bindet nur die Vertragsparteien; Dritte müssen ihn grundsätzlich nicht beachten.
• Ein dingliches Recht (Eigentum, Grundschuld, Dienstbarkeit, Nießbrauch, Wohnungsrecht) wirkt dagegen absolut: Jeder Dritte – auch ein späterer Erwerber – muss dieses Recht respektieren, sobald es wirksam entstanden und im Grundbuch eingetragen bzw. publik gemacht ist.
• Diese Absolutheit ist der Grund, warum das Sachenrecht einem Typenzwang (numerus clausus) unterliegt: Nur die im Gesetz vorgesehenen dinglichen Rechtstypen dürfen mit dieser starken Wirkung ausgestattet werden, damit der Rechtsverkehr überschaubar bleibt.
• In Verbindung mit dem Publizitätsprinzip (Offenkundigkeit durch Grundbucheintragung bzw. Besitz) sorgt das Absolutheitsprinzip dafür, dass sich jeder potenzielle Käufer oder Gläubiger durch Grundbucheinsicht verlässlich über bestehende dingliche Belastungen informieren kann.

Für Makler bedeutet das praktisch: Nur im Grundbuch eingetragene Rechte (Grundschulden, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Wohnrechte) binden auch einen neuen Eigentümer – rein schuldrechtliche Nebenabreden zwischen Alteigentümer und Dritten dagegen nicht automatisch.

Ein Grundstück ist mit einem im Grundbuch eingetragenen Wegerecht (Grunddienstbarkeit) zugunsten des Nachbargrundstücks belastet. Verkauft der Eigentümer das Grundstück, muss auch der neue Eigentümer das Wegerecht dulden – es wirkt absolut gegenüber jedem Rechtsnachfolger, unabhängig davon, ob dieser den ursprünglichen Vertrag kannte.