Sachenrecht

Während das Schuldrecht die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Personen regelt (etwa Ansprüche aus Kauf- oder Mietvertrag), betrifft das Sachenrecht die dingliche, gegenüber jedermann wirkende Zuordnung von Sachen. Zentrale Institute sind das Eigentum als umfassendes Herrschaftsrecht über eine Sache, der Besitz als tatsächliche Sachherrschaft sowie die beschränkten dinglichen Rechte, die einem Berechtigten nur einzelne Befugnisse an einer fremden Sache einräumen – etwa das Wohnrecht, der Nießbrauch, die Grunddienstbarkeit oder die Grundschuld.

Für die Immobilienpraxis ist das Sachenrecht von zentraler Bedeutung, da es die Übertragung von Grundstückseigentum (Auflassung nach § 925 BGB und Eintragung ins Grundbuch nach § 873 BGB), die Bestellung von Grundpfandrechten zur Finanzierung sowie die Eintragung und Wirkung von Belastungen wie Wegerechten oder Wohnrechten regelt. Charakteristisch für das deutsche Sachenrecht ist der sogenannte Typenzwang (Numerus clausus der Sachenrechte): Die Arten der dinglichen Rechte sind gesetzlich abschließend vorgegeben und können von den Beteiligten nicht frei erfunden oder inhaltlich beliebig ausgestaltet werden. Ergänzend gilt das Publizitätsprinzip, wonach dingliche Rechte an Grundstücken durch das Grundbuch nach außen erkennbar gemacht werden.

Das Sachenrecht wirkt damit als rechtliches Fundament praktisch jeder Immobilientransaktion: Kaufvertrag, Finanzierung, Belastung und Grundbucheintragung sind ohne die sachenrechtlichen Grundprinzipien nicht denkbar.

Beim Verkauf eines Hauses regelt das Sachenrecht, wie das Eigentum wirksam vom Verkäufer auf den Käufer übergeht: durch Einigung (Auflassung) und Eintragung im Grundbuch. Zugleich bestellt die finanzierende Bank eine Grundschuld – ein sachenrechtliches Sicherungsrecht am Grundstück.