Besitz
Auch: tatsächliche Sachherrschaft
Besitz ist die tatsächliche Gewalt über eine Sache – im Unterschied zum Eigentum, das die rechtliche Zuordnung der Sache betrifft. Besitzer einer Immobilie ist, wer die tatsächliche Sachherrschaft ausübt, etwa der Mieter, unabhängig davon, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.
Ausführliche Erklärung
Das deutsche Recht trennt strikt zwischen Besitz und Eigentum: Eigentum (§ 903 BGB) ist die umfassende rechtliche Herrschaftsmacht über eine Sache, während Besitz nach § 854 BGB allein die tatsächliche Gewalt beschreibt. Besitz wird erworben durch Erlangung der tatsächlichen Sachherrschaft, wobei eine gewisse Dauer und ein erkennbarer Besitzwille erforderlich sind; bloß kurzzeitiges Berühren genügt nicht.
Für Immobilien bedeutet dies: Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung bleibt zwar im Grundbuch eingetragener Eigentümer, verliert aber mit der Übergabe an den Mieter den unmittelbaren Besitz – dieser geht auf den Mieter über. Der Eigentümer behält dann den mittelbaren Besitz (§ 868 BGB), da der Mieter die Sache aufgrund eines Besitzmittlungsverhältnisses (des Mietvertrags) für ihn besitzt.
Diese Trennung hat praktische Konsequenzen:
- Herausgabeanspruch: Der Eigentümer kann vom unrechtmäßigen Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen (§ 985 BGB) – etwa wenn ein Mieter nach Vertragsende die Wohnung nicht räumt.
- Besitzschutz: Auch der bloße Besitzer wird eigenständig geschützt, unabhängig vom Eigentum: Gegen verbotene Eigenmacht (etwa eigenmächtiges Aussperren durch den Vermieter) kann sich der Besitzer nach § 861 BGB zur Wehr setzen.
- Rechtsscheinwirkung: Besitz begründet die gesetzliche Vermutung des Eigentums (§ 1006 BGB) für bewegliche Sachen und ist Voraussetzung für den gutgläubigen Erwerb.
Bei Immobilienkaufverträgen wird zwischen dem Eigentumsübergang (mit Eintragung im Grundbuch) und dem Besitzübergang (mit tatsächlicher Übergabe der Immobilie, meist zum vereinbarten Übergabetermin gegen Kaufpreiszahlung) unterschieden – beide Zeitpunkte fallen in der Praxis regelmäßig auseinander, da die Grundbucheintragung Wochen oder Monate nach der tatsächlichen Übergabe erfolgen kann.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentumswohnung wird verkauft und dem Käufer nach vollständiger Kaufpreiszahlung übergeben. Der Käufer erhält damit den unmittelbaren Besitz und kann in die Wohnung einziehen, obwohl er erst Wochen später als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird – bis zur Eintragung bleibt formal noch der Verkäufer Eigentümer, hat aber keinen Besitz mehr.