Eigentumsübergang
Auch: Eigentumserwerb · Eigentumswechsel
Der Eigentumsübergang bezeichnet den rechtlichen Wechsel des Eigentums an einer Immobilie vom bisherigen auf den neuen Eigentümer. Bei Grundstücken setzt er nach deutschem Recht zwingend sowohl eine dingliche Einigung (Auflassung) als auch die Eintragung im Grundbuch voraus.
Ausführliche Erklärung
Anders als bei beweglichen Sachen, bei denen Einigung und Übergabe genügen, ist der Eigentumsübergang an Grundstücken nach § 873 BGB an zwei kumulative Voraussetzungen geknüpft: die Einigung der Beteiligten über den Eigentumsübergang und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch. Die für den Eigentumsübergang an Grundstücken erforderliche Einigung wird als Auflassung bezeichnet und muss nach § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle – in der Praxis regelmäßig einem Notar – erklärt werden.
Der bloße Abschluss des notariellen Kaufvertrags führt also noch nicht zum Eigentumsübergang: Er begründet zunächst nur die schuldrechtliche Verpflichtung, das Eigentum zu übertragen. Erst die separate dingliche Einigung (Auflassung) zusammen mit der späteren Eintragung im Grundbuch bewirkt den tatsächlichen Eigentumswechsel. Zwischen Vertragsschluss und Eintragung liegt in der Praxis oft ein Zeitraum von mehreren Wochen bis Monaten, in dem unter anderem die Löschung von Belastungen des Verkäufers, die Zahlung des Kaufpreises und die Bestätigung der Grunderwerbsteuer (Unbedenklichkeitsbescheinigung) abgewickelt werden.
Um den Käufer in dieser Zwischenphase abzusichern, wird üblicherweise eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, die den künftigen Eigentumsübergang gegenüber späteren Verfügungen des Verkäufers schützt. Der tatsächliche Besitzübergang (Übergabe von Schlüsseln, Nutzen und Lasten) erfolgt in der Praxis häufig bereits vor der endgültigen Grundbucheintragung, richtet sich aber vertraglich meist nach vollständiger Kaufpreiszahlung – er ist vom rechtlichen Eigentumsübergang zu unterscheiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer unterschreibt den notariellen Kaufvertrag für ein Einfamilienhaus und erklärt zugleich die Auflassung. Trotzdem wird er erst mehrere Wochen später, nach Zahlung des Kaufpreises und Eintragung im Grundbuch, tatsächlich Eigentümer. Bis dahin schützt eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung seine Rechtsposition.