Eintragung
Auch: Grundbucheintragung
Die Eintragung ist der Akt, mit dem das Grundbuchamt ein Recht an einem Grundstück – Eigentum, Grundschuld, Hypothek, Dienstbarkeit oder Vormerkung – förmlich in das Grundbuch aufnimmt. Bei den meisten Rechten an Grundstücken ist die Eintragung nicht nur deklaratorisch, sondern konstitutiv: Erst mit ihr entsteht das Recht rechtswirksam.
Ausführliche Erklärung
Für die Übertragung von Grundstückseigentum sowie für die Bestellung, Änderung oder Aufhebung von Grundstücksrechten gilt im deutschen Sachenrecht das zweistufige Prinzip aus Einigung und Eintragung (§ 873 BGB): Die bloße notarielle Einigung der Parteien – etwa im Kaufvertrag oder in der Auflassung – genügt nicht, um das Eigentum zu übertragen. Erforderlich ist zusätzlich die tatsächliche Eintragung im Grundbuch durch das zuständige Grundbuchamt. Bis zur Eintragung sind die Parteien an ihre Einigung nur gebunden, wenn diese notariell beurkundet oder in bestimmter Form gegenüber dem Grundbuchamt erklärt wurde.
Verfahrensrechtlich setzt eine Eintragung grundsätzlich einen Antrag sowie die Bewilligung des Betroffenen voraus (Bewilligungsgrundsatz, § 19 GBO), zudem gilt der Voreintragungsgrundsatz: Wer eine Eintragung beantragt, muss selbst bereits als Berechtigter im Grundbuch eingetragen sein oder gleichzeitig eingetragen werden (§ 39 GBO). Das Grundbuchamt prüft die formellen Voraussetzungen, nicht aber umfassend die materielle Rechtslage – daher schützt der öffentliche Glaube des Grundbuchs (§ 892 BGB) gutgläubige Erwerber auf eine bestehende Eintragung.
Nicht jede Eintragung ist rechtsbegründend: Manche Vermerke, etwa Zwangsversteigerungsvermerke oder Insolvenzvermerke, sind rein deklaratorisch und dokumentieren nur einen bereits bestehenden Rechtszustand.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung. Notarieller Kaufvertrag und Auflassung allein machen ihn noch nicht zum Eigentümer – erst wenn das Grundbuchamt ihn nach Zahlung des Kaufpreises und Vorlage aller Unterlagen tatsächlich als neuen Eigentümer im Grundbuch einträgt, geht das Eigentum rechtlich auf ihn über.