Auflassung

Der Eigentumsübergang bei Grundstücken vollzieht sich in Deutschland nach dem Trennungs- und Abstraktionsprinzip in zwei getrennten Schritten:

1. Schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft: der Kaufvertrag (§ 433, § 311b BGB), in dem sich Verkäufer und Käufer zur Übereignung bzw. Zahlung verpflichten.

2. Dingliches Verfügungsgeschäft: die Auflassung (§ 925 BGB) als Einigung über den tatsächlichen Eigentumsübergang, gefolgt von der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB).

Beide Rechtsgeschäfte sind rechtlich voneinander unabhängig (Abstraktionsprinzip): Ein unwirksamer Kaufvertrag führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit der bereits erfolgten Auflassung, und umgekehrt. In der Praxis werden Kaufvertrag und Auflassung jedoch meist in derselben notariellen Urkunde zusammen erklärt.

Wichtige Merkmale der Auflassung:

• Sie muss zwingend bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien (oder ihrer Vertreter) vor einem Notar erklärt werden (§ 925 Abs. 1 BGB) – eine Vertretung ist möglich, formfreie oder schriftliche Erklärungen reichen nicht.
• Sie darf nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung stehen (§ 925 Abs. 2 BGB) – anders als der zugrunde liegende Kaufvertrag, der durchaus aufschiebend bedingt sein kann (z. B. Zahlung des Kaufpreises).
• Die Auflassung allein bewirkt noch keinen Eigentumsübergang – hinzukommen muss die Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB).

In der Vertragspraxis wird die Auflassung regelmäßig direkt im Kaufvertrag erklärt, jedoch wird der Notar häufig angewiesen, den Vollzug (also die Einreichung beim Grundbuchamt zur Umschreibung) erst dann zu veranlassen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind – insbesondere vollständige Kaufpreiszahlung und Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Diese Vollzugsvoraussetzungen sind schuldrechtliche Anweisungen an den Notar und berühren die dingliche Wirksamkeit der Auflassung selbst nicht.

Käufer und Verkäufer erscheinen gemeinsam beim Notar zur Beurkundung. In derselben Urkunde wird sowohl der Kaufvertrag geschlossen als auch sofort die Auflassung erklärt: "Verkäufer und Käufer sind sich einig, dass das Eigentum an dem vorbezeichneten Grundstück auf den Käufer übergehen soll." Der Notar wird jedoch angewiesen, die Umschreibung im Grundbuch erst zu beantragen, nachdem der vollständige Kaufpreis gezahlt und die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt.