Notarvertrag
Auch: Notarieller Kaufvertrag · Beurkundeter Kaufvertrag
Ein Notarvertrag ist ein Vertrag, der von einem Notar beurkundet wird. Beim Immobilienkauf ist die notarielle Beurkundung zwingend vorgeschrieben, da sich bereits aus dem Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Übertragung des Grundstückseigentums ergibt.
Ausführliche Erklärung
Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf jeder Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Das betrifft nicht nur den eigentlichen Kaufvertrag, sondern grundsätzlich auch vorbereitende Vereinbarungen mit vergleichbarer Bindungswirkung. Ohne die notarielle Form ist der Vertrag nach § 125 BGB nichtig. Wird der Formmangel jedoch später durch Auflassung (Einigung über den Eigentumsübergang, § 925 BGB) und Eintragung im Grundbuch geheilt, wird der Vertrag nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB rückwirkend wirksam.
Der Beurkundungszwang dient mehreren Zwecken: Er soll vor übereilten Entscheidungen bei einem wirtschaftlich bedeutsamen Rechtsgeschäft schützen (Warnfunktion), eine sachkundige, unparteiische Beratung durch den Notar sicherstellen (Beratungsfunktion) und einen eindeutigen, beweiskräftigen Vertragstext schaffen (Beweisfunktion). Der Notarvertrag regelt neben dem Kaufpreis typischerweise auch Fälligkeitsvoraussetzungen (u. a. Eintragung einer Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung), Besitzübergang, Gewährleistungsfragen und die Kostentragung.
Für Makler ist wichtig: Solange kein Notarvertrag beurkundet und unterzeichnet ist, besteht grundsätzlich keine rechtliche Bindung zwischen Käufer und Verkäufer – auch mündliche Zusagen oder ein unterschriebenes Reservierungsschreiben ersetzen die notarielle Form nicht.
Beispiel aus der Praxis
Käufer und Verkäufer einigen sich auf einen Kaufpreis für ein Einfamilienhaus. Der beauftragte Notar bereitet den Vertragsentwurf vor, verliest ihn in einem gemeinsamen Beurkundungstermin und lässt ihn von beiden Parteien unterschreiben. Erst mit dieser notariellen Beurkundung ist der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen.
Rechtsgrundlage
- § 311b Abs. 1 BGB – Formzwang der notariellen Beurkundung für Verträge über die Übertragung oder den Erwerb von Grundstückseigentum; Heilung eines Formmangels durch Auflassung und Grundbucheintragung.
- § 925 BGB – Auflassung als dingliche Einigung über den Eigentumsübergang.
- § 125 BGB – Nichtigkeit bei Formmangel.