Kaufvertrag (Immobilie)
Auch: Immobilienkaufvertrag · Notarieller Kaufvertrag
Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist der Vertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Eigentum an einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung zu verschaffen, und der Käufer sich zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises verpflichtet. Anders als bei beweglichen Sachen bedarf er zwingend der notariellen Beurkundung.
Ausführliche Erklärung
Der Immobilienkaufvertrag ist das rechtliche Kernstück jeder Eigentumsübertragung an Grundstücken und Eigentumswohnungen und weist einige Besonderheiten gegenüber dem allgemeinen Kaufrecht auf:
- Notarielle Beurkundungspflicht: Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Fehlt sie, ist der Vertrag zunächst nichtig; er wird jedoch nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch geheilt.
- Ablauf: Der Notar entwirft den Vertrag, prüft Grundbuch und Vollmachten, verliest die Urkunde und beurkundet sie in Anwesenheit beider Parteien (oder ihrer Vertreter). Erst danach folgt die dingliche Einigung (Auflassung nach § 925 BGB) und die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.
- Absicherung des Vollzugs: Um Käufer und Verkäufer vor Risiken zwischen Beurkundung und Grundbucheintragung zu schützen, sichert der Notar den Kaufpreis regelmäßig über eine Auflassungsvormerkung und veranlasst die Zahlung erst nach Vorliegen aller Fälligkeitsvoraussetzungen (u. a. Lastenfreistellung, Vormerkung im Grundbuch).
- Inhalt: Neben den Kaufvertragsparteien und dem Kaufgegenstand regelt der Vertrag typischerweise Kaufpreis und Fälligkeit, Besitzübergang, Gewährleistungsausschluss für Sachmängel (bei Verkauf durch Privatpersonen üblich), Kostenverteilung sowie ggf. Regelungen zu mitverkauftem Inventar.
- Praxisrelevanz für Makler: Der Makler begleitet in der Regel die Vertragsvorbereitung, indem er dem Notar die relevanten Objektdaten übermittelt; die eigentliche rechtliche Gestaltung und Beurkundung obliegt jedoch ausschließlich dem Notar als neutralem Urkundsperson.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer und eine Verkäuferin einigen sich auf den Kauf eines Einfamilienhauses zu einem bestimmten Kaufpreis. Der beauftragte Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf, prüft das Grundbuch auf Belastungen und beurkundet den Vertrag in einem gemeinsamen Termin. Erst nach Zahlung des Kaufpreises und Eintragung der Auflassungsvormerkung veranlasst der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Rechtsgrundlage
- § 311b Abs. 1 BGB – Notarielle Beurkundungspflicht für Verträge über die Übertragung oder den Erwerb von Grundstückseigentum.
- § 433 BGB – Grundpflichten aus dem Kaufvertrag (Eigentumsverschaffung gegen Kaufpreiszahlung).
- § 925 BGB – Auflassung als dingliche Einigung über den Eigentumsübergang bei Grundstücken.