Wohnungskaufvertrag

Im Unterschied zum Kaufvertrag über ein unbebautes Grundstück oder Einfamilienhaus muss der Wohnungskaufvertrag zwingend auf die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Bezug nehmen, da diese den Umfang des Sondereigentums, Sondernutzungsrechte (z. B. Gartenanteil, Stellplatz) sowie die Kostenverteilung regeln. Für den Makler relevante Besonderheiten:

• Bezugnahme auf Teilungserklärung: Der Vertrag verweist regelmäßig auf die im Grundbuch hinterlegte Teilungserklärung samt Aufteilungsplan; diese wird oft als Anlage beigefügt oder zur Einsichtnahme in der Urkundensammlung des Notars bereitgestellt.
• Verwalterzustimmung: Sieht die Gemeinschaftsordnung eine Veräußerungszustimmung vor (§ 12 WEG), ist der Vertrag aufschiebend bedingt bis zur Erteilung dieser Zustimmung.
• Hausgeld und Rücklage: Der Vertrag regelt, ab welchem Stichtag der Käufer Hausgeld schuldet und ob/wie eine anteilige Instandhaltungsrücklage "mitverkauft" wird (rechtlich verbleibt die Rücklage im Verwaltungsvermögen der GdWE, wirtschaftlich wird sie beim Kaufpreis oft berücksichtigt).
• Offenlegungspflichten: Beschlusssammlung, aktuelle Beschlüsse zu Sonderumlagen oder Sanierungen sollten vor Beurkundung offengelegt werden, da sie den Kaufentschluss beeinflussen.
• Kaufpreisfälligkeit: Wie beim allgemeinen Grundstückskauf üblich an Auflassungsvormerkung und Lastenfreistellung gekoppelt.

Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung; im Wohnungskaufvertrag wird ausdrücklich auf die Teilungserklärung von 1998 samt Aufteilungsplan verwiesen. Der Vertrag steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass der WEG-Verwalter der Veräußerung gemäß Gemeinschaftsordnung zustimmt; erst danach wird die Kaufpreisfälligkeit ausgelöst.