Wohnungsleerstand
Auch: Leerstand (Wohnimmobilie) · Vermietungsleerstand
Wohnungsleerstand bezeichnet den Zeitraum oder Anteil an Wohneinheiten und Wohnfläche, der nicht vermietet oder anderweitig genutzt ist. Für den Eigentümer bedeutet Leerstand einen unmittelbaren Ausfall von Mieteinnahmen bei gleichzeitig weiterlaufenden Fixkosten wie Zinsen, Hausgeld und Instandhaltung.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist Wohnungsleerstand sowohl bei der Vermarktung von Bestandsobjekten als auch in der Investmentberatung ein zentrales Bewertungskriterium, weil er unmittelbar die tatsächlich erzielte im Vergleich zur theoretisch möglichen Miete beeinflusst.
Typische Ursachen für Wohnungsleerstand:
- Fluktuationsleerstand: Kurzzeitiger Leerstand zwischen Auszug eines Mieters und Einzug des Nachmieters, etwa für Renovierungsarbeiten oder Nachvermietung.
- Vermarktungsleerstand: Längerer Leerstand, wenn sich für eine Wohnung nur schwer ein geeigneter Mieter findet – etwa wegen Lage, Ausstattung oder unattraktiver Miethöhe.
- Sanierungs- und Umbaubedingter Leerstand: Wohnungen stehen während umfassender Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen vorübergehend leer.
- Strukturell bedingter Leerstand: In Regionen mit rückläufiger Bevölkerung oder schwacher Nachfrage kann Leerstand dauerhaft bestehen bleiben und die Objektbewertung erheblich mindern.
Für Investoren wird der Wohnungsleerstand meist über die Leerstandsquote (Anteil leerstehender Fläche oder Einheiten an der Gesamtfläche bzw. Einheitenzahl) quantifiziert und fließt als Sicherheitsabschlag in die Wirtschaftlichkeits- und Tragfähigkeitsberechnung ein.
Rechtlich unterliegt anhaltender Wohnungsleerstand in vielen deutschen Großstädten und angespannten Wohnungsmärkten zusätzlichen Beschränkungen: Zahlreiche Bundesländer und Kommunen haben Zweckentfremdungsverbote erlassen, die einen längeren, ungenutzten Leerstand von Wohnraum ohne triftigen Grund genehmigungspflichtig machen oder sanktionieren können. Die konkreten Voraussetzungen, Fristen und Bußgelder sind landes- und kommunalrechtlich sehr unterschiedlich geregelt und daher stets im jeweiligen Zweckentfremdungsverbotsgesetz bzw. der örtlichen Satzung zu prüfen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentumswohnung steht nach Auszug des bisherigen Mieters acht Wochen leer, bis ein neuer Mieter gefunden ist. Für diesen Zeitraum entfallen dem Eigentümer die Mieteinnahmen vollständig, während Hausgeld und Finanzierungskosten unverändert weiterlaufen – ein typischer Fluktuationsleerstand, der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung als Leerstandsrisiko einkalkuliert werden sollte.
Rechtsgrundlage
Keine einheitliche bundesgesetzliche Regelung. In zahlreichen Bundesländern und Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt existieren landesrechtliche Zweckentfremdungsverbote, die längeren, ungenutzten Wohnungsleerstand genehmigungspflichtig machen oder sanktionieren können; Ausgestaltung und Fristen variieren regional erheblich.