Wohnungseigentumskauf

Rechtlich ist die Eigentumswohnung eine Kombination aus zwei Rechten: dem Sondereigentum (exklusives Eigentum an den Räumen innerhalb der eigenen Wohnung) und dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage etc.), § 1 WEG. Diese Aufteilung ergibt sich aus der Teilungserklärung nach § 8 WEG bzw. dem Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Für den Makler ist beim Wohnungseigentumskauf besonders wichtig:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung müssen dem Käufer vor Beurkundung vorliegen und geprüft werden (Sondernutzungsrechte, Kostenverteilung, ggf. Vermietungsbeschränkungen).
• Protokolle der Eigentümerversammlungen (i. d. R. der letzten 3 Jahre) geben Aufschluss über Beschlüsse, Streitigkeiten und geplante Maßnahmen.
• Instandhaltungsrücklage und Wirtschaftsplan: Der Käufer sollte den Stand der Rücklage sowie laufende oder beschlossene Sonderumlagen kennen (Offenlegungspflicht des Verkäufers/Verwalters).
• Hausgeld (Vorschuss auf die Betriebskosten und Rücklage) läuft ab Übergang von Nutzen und Lasten an den Käufer über.
• Seit der WEG-Reform 2020 gilt: Der Käufer wird erst mit Eintragung im Grundbuch (nicht schon mit Kaufvertragsabschluss) stimmberechtigtes Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), die seither rechtsfähig ist (§ 9a WEG).
• Der Verwalter erteilt häufig eine Verwalterzustimmung, falls die Gemeinschaftsordnung dies für die Veräußerung vorsieht (§ 12 WEG) – ohne diese Zustimmung wird der Kauf ggf. nicht wirksam vollzogen.

Ein Käufer erwirbt eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung im 2. OG mit zugehörigem Kellerabteil und PKW-Stellplatz. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag unter Bezugnahme auf die im Grundbuch (Wohnungsgrundbuch) eingetragene Teilungserklärung. Vor Beurkundung lässt sich der Käufer die letzten drei Versammlungsprotokolle sowie den aktuellen Rücklagenstand vom Verwalter aushändigen, um eine bevorstehende Sonderumlage für die Dachsanierung einschätzen zu können.