Wohnungseigentumsverwaltervertrag
Auch: WEG-Verwaltervertrag · Verwaltervertrag
Der Wohnungseigentumsverwaltervertrag – meist kurz Verwaltervertrag genannt – ist der zivilrechtliche Dienst- bzw. Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter. Er regelt die konkreten Rechte und Pflichten, die Vergütung, die Laufzeit sowie Kündigungsmöglichkeiten und ist rechtlich von der organschaftlichen Bestellung des Verwalters zu unterscheiden.
Ausführliche Erklärung
Das WEG unterscheidet zwei Ebenen der Verwalterstellung: die Bestellung (Organstellung durch Beschluss, § 26 WEG) und den Wohnungseigentumsverwaltervertrag (schuldrechtliches Vertragsverhältnis über die konkrete Leistungserbringung). Dieses Trennungsprinzip ist für Makler wichtig, weil beide Ebenen rechtlich getrennt betrachtet und beendet werden können – die Abberufung als Organ beendet nicht automatisch den Vertrag.
Wesentliche Regelungsinhalte:
- Leistungsumfang: Kaufmännische Verwaltung (Buchführung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung), technische Verwaltung (Instandhaltung, Auftragsvergabe) und rechtliche Verwaltung (Vorbereitung und Durchführung von Eigentümerversammlungen, Umsetzung von Beschlüssen).
- Vergütung: Grundhonorar und gesondert vergütete Sonderleistungen, häufig mit Preisanpassungsklauseln.
- Laufzeit und Kündigung: Orientiert sich meist an der Bestelldauer (maximal fünf Jahre, bei Erstbestellung drei Jahre), kann aber eigenständig geregelt werden, etwa mit ordentlichen Kündigungsfristen oder außerordentlicher Kündigung aus wichtigem Grund (§ 314 BGB).
- Koppelungsklausel: In der Praxis üblich ist eine Klausel, wonach die Abberufung des Verwalters zugleich als Kündigung des Vertrags gilt, um Streit über Doppelvergütung oder Nachwirkungsfristen zu vermeiden.
- Haftung: Der Vertrag enthält regelmäßig Regelungen zur Haftungsbeschränkung sowie Verweise auf eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung des Verwalters.
Für Makler ist der Wohnungseigentumsverwaltervertrag insbesondere beim Verkauf von Eigentumswohnungen relevant, wenn Kaufinteressenten wissen wollen, wie lange die aktuelle Verwaltung noch gebunden ist und welche Kündigungsmöglichkeiten bestehen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümergemeinschaft schließt mit einer Verwaltungsfirma einen Wohnungseigentumsverwaltervertrag mit fünfjähriger Laufzeit, gekoppelt an die gleichzeitig beschlossene Bestellung. Eine vorzeitige Abberufung des Verwalters löst gemäß Vertragsklausel automatisch auch die ordentliche Kündigung des Vertrags mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende aus.