Verwaltervertrag
Auch: Verwalterdienstvertrag · Geschäftsbesorgungsvertrag mit dem Verwalter
Der Verwaltervertrag ist der zivilrechtliche Dienst- bzw. Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter. Er regelt die konkreten Rechte und Pflichten, die Vergütung, die Laufzeit sowie Kündigungsmöglichkeiten und ist rechtlich von der organschaftlichen Bestellung des Verwalters zu unterscheiden.
Ausführliche Erklärung
Das WEG unterscheidet zwischen zwei Ebenen der Verwalterstellung: der Bestellung (Organstellung, Berufung zum Verwalter durch Beschluss, § 26 WEG) und dem Verwaltervertrag (schuldrechtliches Vertragsverhältnis über die konkrete Leistungserbringung). Dieses sogenannte Trennungsprinzip ist für Makler wichtig, weil beide Ebenen rechtlich getrennt betrachtet und beendet werden können.
Wesentliche Regelungsinhalte eines Verwaltervertrags:
- Leistungsumfang: Kaufmännische Verwaltung (Buchführung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung), technische Verwaltung (Instandhaltung, Vergabe von Aufträgen), rechtliche Verwaltung (Vorbereitung und Durchführung von Versammlungen, Umsetzung von Beschlüssen).
- Vergütung: Grundhonorar und Sonderleistungen (siehe Verwalterhonorar), oft mit Preisanpassungsklauseln.
- Laufzeit und Kündigung: Die Vertragslaufzeit orientiert sich meist an der Bestelldauer (maximal fünf Jahre, bei Erstbestellung drei Jahre), kann aber eigenständig geregelt werden – etwa mit ordentlichen Kündigungsfristen oder außerordentlichen Kündigungsrechten aus wichtigem Grund (§ 314 BGB).
- Verhältnis zur Abberufung: Wird der Verwalter abberufen, endet damit nicht automatisch der Verwaltervertrag – eine im Vertrag verankerte Koppelungsklausel ("Abberufung wirkt zugleich als Kündigung des Vertrags") ist üblich und für die Gemeinschaft empfehlenswert, um Doppelvergütungen oder Streit über Nachwirkungsfristen zu vermeiden.
- Haftungsregelungen: Der Vertrag kann Haftungsbeschränkungen enthalten (soweit AGB-rechtlich zulässig) sowie Verweis auf eine bestehende Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.
Für den Makler ist der Verwaltervertrag insbesondere beim Verkauf von Eigentumswohnungen relevant, wenn Käufer wissen wollen, wie lange die aktuelle Verwaltung noch gebunden ist, welche Kündigungsfristen gelten und ob im Streitfall (z. B. Unzufriedenheit mit der Verwaltungsleistung) eine kurzfristige Trennung möglich wäre.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümergemeinschaft schließt mit einer Verwaltungsfirma einen Verwaltervertrag mit einer Laufzeit von fünf Jahren, gekoppelt an die gleichzeitig beschlossene Bestellung. Der Vertrag enthält eine Klausel, wonach eine vorzeitige Abberufung des Verwalters automatisch auch die ordentliche Kündigung des Vertrags mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende auslöst.